En bref. Dans un bail professionnel, le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du contrat, conclu pour six ans au moins, en respectant un préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. de six mois. Il n’a ni motif à fournir ni indemnité à verser. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec le même préavis. Le congé se notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas.. Faute de congé dans le délai, le contrat est reconduit pour la même durée.
Que dit l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ?
Le bail professionnel tient en un article, l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il concerne le local affecté à un usage exclusivement professionnel, typiquement celui d’une profession libérale.
Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.
Source : article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, version en vigueur.
Le texte parle encore d’huissier : il s’agit aujourd’hui du commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..
Bailleur et locataire : deux régimes de sortie
| Bailleur | Locataire | |
|---|---|---|
| Moment | Uniquement pour le terme du contrat | À tout moment |
| Préavis | Six mois | Six mois |
| Motif | Aucun à fournir | Aucun à fournir |
| Indemnité | Aucune à verser | Sans objet |
| Forme | Lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice | Les mêmes |
Le déséquilibre est voulu par le texte. Le bailleur est engagé pour toute la durée du contrat, alors que le locataire peut le quitter en cours de route. En contrepartie, le locataire n’a aucun droit au renouvellement : à l’échéance, le bailleur reprend son local sans avoir à se justifier.
Source : Service-Public.fr, fiche vérifiée le 12 mai 2026.
À quelle date le congé du bailleur doit-il être notifié ?
Le congé vise le terme du contrat et doit respecter un préavis de six mois. Pour un bail qui s’achève le 30 juin 2027, le congé doit donc être notifié avant la fin du mois de décembre 2026. Mieux vaut le faire partir plusieurs semaines plus tôt : une lettre présentée en retard ou non retirée peut faire perdre le bénéfice du délai.
L’enjeu est lourd. Si le délai est manqué, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Un bail de six ans repart pour six ans, pendant lesquels le bailleur ne peut plus donner congé.
Trois vérifications avant d’agir :
- la date d’effet et la durée exactes inscrites au bail, qui peut prévoir plus de six ans ;
- les clauses du bail sur le congé, qui peuvent ajouter des conditions ;
- l’identité de tous les locataires signataires, à qui le congé doit être adressé.
Lettre recommandée ou acte de commissaire de justice ?
Les deux formes sont prévues par l’article 57 A, et ce sont les seules. La remise en main propre n’y figure pas.
La lettre recommandée coûte moins cher, mais elle expose à un risque : si le locataire ne la retire pas, la preuve de la notification devient discutable. L’acte de commissaire de justice écarte cette difficulté, puisqu’il est signifié même en l’absence du destinataire. Lorsque la date est serrée ou que les relations sont tendues, c’est la voie la plus sûre.
Le bail professionnel n’obéit pas aux règles du bail d’habitation
C’est la confusion la plus fréquente. La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du locataire. Un local exclusivement professionnel en est exclu.
Ne s’appliquent donc pas au bail professionnel :
- l’obligation de motiver le congé par une vente, une reprise ou un motif légitime et sérieux ;
- le droit de préemption du locataireDroit de préemption du locataire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. en cas de vente ;
- la protection du locataire âgé de plus de 65 ans ;
- l’amende pénale de 6 000 € ou de 30 000 € prévue pour le congé frauduleuxCongé frauduleux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs..
À l’inverse, si le local sert à la fois de cabinet et de résidence principale, le bail est mixte et relève de la loi du 6 juillet 1989 : les règles du congé changent alors du tout au tout. La destination inscrite au bail et l’usage réel des lieux doivent être vérifiés avant de choisir la procédure.
Et si le bail a été soumis au statut des baux commerciaux ?
L’article 57 A permet aux parties d’y déroger en adoptant, par convention, le statut des baux commerciaux. Dans ce cas, le locataire bénéficie du droit au renouvellement, et le bailleur qui refuse de renouveler doit en principe une indemnité d’éviction. Le congé obéit alors aux règles du refus de renouvellement du bail commercial, et non à celles décrites ici.
Cette option doit figurer dans le contrat. Elle ne se présume pas.
État des lieux de sortie : ce que prévoit l’article 57 B
Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la restitution des locaux, comme il l’a été à l’entrée. S’il ne peut pas être dressé à l’amiable, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, et les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Pour le bailleur, c’est la pièce qui permettra de réclamer la remise en état des locaux.
Si le locataire reste dans les lieux après le terme
Une fois le bail expiré par l’effet du congé, le locataire qui se maintient occupe les lieux sans titre. Le bailleur ne peut pas reprendre le local lui-même : il doit saisir le tribunal judiciaire, qui a une compétence exclusive pour les baux professionnels. L’outil tribunal compétent indique le tribunal judiciaire dont dépend la commune du local.
Le juge peut accorder des délais à l’occupant d’un local à usage professionnel, sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le relogement de l’intéressé ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales.
Points à retenir
- Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du contrat, six mois à l’avance.
- Il n’a ni motif à fournir ni indemnité à verser, sauf si le bail a été soumis au statut des baux commerciaux.
- Le congé se notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
- Un délai manqué entraîne la reconduction du contrat pour la même durée.
- Les règles du bail d’habitation ne s’appliquent pas, sauf bail mixte.