En bref. Le congé pour vente permet au propriétaire de récupérer le logement libre pour le vendre, mais seulement à l’échéance du bail. En location vide, il doit être reçu au moins six mois avant cette date, indiquer le prix et les conditions de la vente, reproduire les règles de l’offre de vente et être accompagné d’une notice : il vaut offre de vente au locataire pendant deux mois. En meublé, le préavis est de trois mois, sans droit de préemption. Un congé frauduleuxCongé frauduleux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. est puni d’une amende.
Quand donner congé pour vendre ?
Le congé pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail. Un bail d’habitation en cours ne s’interrompt pas pour vendre : il faut attendre la fin de la période de trois ans, ou de six ans pour un bailleur personne morale, en location vide, et la fin de l’année en meublé.
| Type de bail | Réception du congé par le locataire | Droit de préemption |
|---|---|---|
| Location vide | Au moins six mois avant l’échéance | Oui, pendant les deux premiers mois du préavis |
| Location meublée | Au moins trois mois avant l’échéance | Non |
Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas. ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception : une lettre recommandée non réclamée ne le fait pas courir. Si la date limite approche, préférez l’acte de commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..
Logement acheté occupé. Si le bail en cours se termine plus de trois ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé pour vendre à cette échéance. S’il se termine moins de trois ans après, il doit attendre le terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.
Le contenu du congé
En location vide, le congé pour vente doit, à peine de nullité :
- indiquer le motif, c’est-à-dire la décision de vendre le logement ;
- indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;
- reproduire les cinq alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui organisent l’offre de vente ;
- être accompagné de la notice d’information sur les obligations du bailleurObligations du bailleur : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. et les recours du locataire.
Le congé doit viser tous les locataires titulaires du bail, ainsi que le conjoint ou le partenaire de PACS du locataire si le bailleur connaît son existence. Un cotitulaire oublié est une cause fréquente de contestation.
Le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués : c’est le droit de préemption du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
- S’il accepte, le locataire dispose de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente, porté à quatre mois s’il annonce recourir à un prêt. Le bail est prolongé jusqu’à cette date. Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation est nulle et le locataire perd tout titre d’occupation.
- S’il n’accepte pas, il est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis et doit quitter le logement. S’il reste, le bailleur doit saisir le juge pour faire valider le congé et ordonner l’expulsion.
Si le prix baisse. Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le locataire doit en être informé, par le bailleur ou, à défaut, par le notaire, à peine de nullité de la vente. Cette nouvelle offre vaut pendant un mois.
Les exceptions au droit de préemption
Le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption :
- en location meublée ;
- lorsque la vente se fait au profit d’un parent jusqu’au troisième degré inclus, à condition qu’il occupe le logement pendant au moins deux ans après la fin du préavis ;
- dans quelques cas particuliers prévus par la loi, pour certains immeubles.
Dans certaines ventes par lots d’un immeuble, l’offre de vente au locataire est dissociée du congé et suit un régime propre.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre, sans proposer un relogement adapté à proximité, à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond du logement conventionné, sauf s’il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond. Cette protection vaut en location vide comme en meublé. En location vide, elle couvre aussi le locataire bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale aux ressources modestes. Le guide sur le locataire protégé de plus de 65 ans en précise les conditions.
Vendre occupé, l’autre option
Le propriétaire n’est pas obligé de donner congé pour vendre. Il peut vendre le logement occupé : le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui en reprend les droits et obligations, et le locataire n’a pas de droit de préemption à ce titre. Le prix est souvent plus bas, mais la vente peut intervenir à tout moment, sans attendre l’échéance. Des régimes particuliers existent toutefois pour certaines ventes après division d’un immeuble ou ventes en bloc.
Un congé frauduleux est sanctionné
Le bailleur qui donne congé pour vendre sans réelle intention de vendre, par exemple pour relouer plus cher, s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire peut demander réparation de son préjudice. Le juge peut aussi vérifier, même d’office, la réalité du motif.
Les erreurs qui font annuler un congé pour vente
La plupart des congés pour vente contestés tombent pour une erreur de forme, pas sur le fond. Les plus fréquentes :
- un congé reçu trop tard : moins de six mois avant l’échéance en location vide, il ne vaut pas pour cette échéance et le bail se reconduit ;
- un prix absent ou imprécis, ou des conditions de vente floues, alors que le congé vaut offre ;
- les cinq alinéas de l’article 15 non reproduits, ou reproduits dans une version ancienne ;
- la notice d’information oubliée ;
- un titulaire du bail omis, ou le conjoint connu du bailleur non destinataire ;
- une vente finalement conclue à un prix plus bas sans nouvelle offre au locataire, ce qui expose la vente elle-même à la nullité ;
- un congé donné pour une échéance qui n’est pas celle du bail, par exemple après un achat récent du logement occupé.
Avant l’envoi, relisez le bail pour fixer la date exacte d’échéance, vérifiez l’identité de chaque destinataire et faites contrôler le prix et les mentions. Un congé annulé oblige à attendre l’échéance suivante, souvent trois ans plus tard en location vide.
Points à retenir
- Congé possible seulement pour l’échéance : six mois avant en location vide, trois mois en meublé.
- En location vide, le congé indique prix et conditions, reproduit l’article 15 et joint la notice.
- Le locataire a deux mois pour accepter l’offre, puis deux mois pour signer, quatre avec un prêt.
- Toute baisse de prix ouvre une nouvelle offre d’un mois au locataire.
- La vente occupée évite le congé et le droit de préemption.