En bref. En location meublée, l’état des lieux de sortieÉtat des lieux de sortie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. s’établit à la restitution des clés, de façon contradictoire, et s’accompagne d’un inventaire du mobilier. Si le locataire refuse ou ne se présente pas, un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. dresse un constat à frais partagés. Le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. se rend dans un délai d’un mois si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon. Tout retard coûte 10 % du loyer mensuel par mois commencé.
Ce que la loi exige pour l’état des lieux de sortie
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements meublés loués comme résidence principale. Il pose quatre exigences :
- l’état des lieux est établi lors de la restitution des clés ;
- il est dressé contradictoirement et amiablement, par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent ;
- il prend la même forme que l’état des lieux d’entrée, en autant d’exemplaires que de parties ;
- il est joint au contrat de location.
Il se fait par écrit, sur papier ou sous forme électronique, et un exemplaire est remis à chacun au moment de la signature. Il décrit, pièce par pièce, l’état des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles. Il mentionne aussi les relevés des compteurs, les clés restituées et la nouvelle adresse du locataire.
Le bailleur complète enfin l’état des lieux par les relevés des index de chaque énergie, lorsque le chauffage ou l’eau chaude est individuel ou fait l’objet d’un comptage individuel.
Sources : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et Service-Public.fr, fiche vérifiée le 10 mars 2026.
La particularité du meublé : l’inventaire du mobilier
C’est ce qui distingue le meublé de la location vide. L’article 25-5 impose, en plus de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier. Ces documents sont établis à l’entrée et à la sortie, dans les mêmes formes, contradictoirement, et signés par les parties.
Ils ne peuvent donner lieu à aucune facturation autre que celle de l’état des lieux.
En pratique, l’inventaire de sortie reprend chaque meuble et chaque équipement listés à l’entrée, avec son état. Un meuble manquant ou abîmé qui ne figure pas à l’inventaire d’entrée sera très difficile à réclamer.
Si le locataire refuse ou ne se présente pas
L’état des lieux ne peut pas être établi par le bailleur seul. Si l’une des parties refuse de venir, de le faire ou de le signer, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Le commissaire de justice avise les deux parties au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le tarif est réglementé. En métropole, il s’établit ainsi, toutes taxes comprises :
| Surface du logement | Constat | Lettres de convocation | Déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € |
| De 50 à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € |
À l’inverse, un état des lieux de sortie fait à l’amiable ne peut pas être facturé au locataire, même s’il est réalisé par une agence. Une clause du bail qui le prévoit est réputée non écrite.
Vétusté ou dégradation : ce qui peut être retenu
Le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure », selon l’article 1730 du Code civil. Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Les différences entre l’entrée et la sortie qui tiennent à la vétusté ne peuvent donc entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie. Pour distinguer l’usure normale de la dégradation, le bail peut prévoir l’application d’une grille de vétusté, convenue à la signature.
Le bailleur qui veut retenir une somme doit pouvoir la justifier : comparaison des deux états des lieux, photographies datées, devis ou factures.
Dépôt de garantie : les délais de restitution
En location meublée, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Sa restitution suit les délais de l’article 22.
| Situation | Délai à compter de la remise des clés |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | Un mois |
| État des lieux de sortie non conforme | Deux mois |
| Logement situé dans un immeuble collectif | Le bailleur peut conserver une provision de 20 % du dépôt au plus jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due si le retard vient du locataire, qui n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le guide sur la restitution du dépôt de garantie détaille les retenues possibles et leur justification.
Sans état des lieux : qui doit prouver quoi ?
L’article 1731 du Code civil pose une présomption : faute d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
L’article 3-2 en limite la portée. Cette présomption ne peut pas être invoquée par celui qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire à l’autre partie. Un bailleur qui n’a pas organisé l’état des lieux, ou n’en a pas remis d’exemplaire, ne peut donc pas s’en prévaloir.
À la sortie, l’enjeu est la preuve. Sans état des lieux de sortie, le bailleur n’a pas de pièce contradictoire pour établir les dégradations, alors que toute retenue sur le dépôt doit être dûment justifiée. D’où l’intérêt de recourir au commissaire de justice dès que le locataire fait défaut.
Si le locataire conteste l’état des lieux de sortie
Signé par les deux parties, l’état des lieux de sortie est la pièce de référence, puisqu’il a été établi contradictoirement. Le locataire qui le conteste après l’avoir signé devra justifier ce qu’il avance, par exemple par des photos datées ou des échanges écrits. S’il refuse de le signer le jour de la restitution des clés, l’état des lieux n’a pas pu être établi à l’amiable : c’est alors un commissaire de justice qui le dresse, selon la procédure décrite plus haut.
Le plus souvent, le désaccord porte sur les retenues faites sur le dépôt de garantie. Toute somme retenue doit être justifiée : adressez au locataire un décompte écrit, poste par poste, avec la comparaison des deux états des lieux et de l’inventaire du mobilier, les photos et les devis ou factures.
Si le désaccord persiste, le bailleur comme le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Pour un logement meublé, elle est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux et au mobilier, au dépôt de garantie et aux réparations. Elle intervient gratuitement et rend un avis dans les deux mois de sa saisine. En cas d’accord, elle établit un document de conciliation ; à défaut, son avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre partie.
Faute d’accord, le litige est porté devant le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur.. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Sources : article 25-11, article 20 et article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; Service-Public.fr : commission départementale de conciliation.
État des lieux avant la fin du préavis
L’état des lieux se fait à la restitution des clés. Si le locataire part avant la fin de son préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. et rend les clés, l’état des lieux peut donc être dressé à cette date.
Le départ anticipé ne met pas fin aux loyers. Le locataire qui a donné congé reste redevable du loyer et des charges pour toute la durée du préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur. Si c’est le bailleur qui a donné congé, le locataire ne doit le loyer que pour le temps où il a réellement occupé les lieux.
Le délai de restitution du dépôt de garantie court, lui, à compter de la remise des clés.
Bail commercial, professionnel ou rural : d’autres textes
L’article 3-2 ne concerne que les baux d’habitation. Pour les autres baux, l’état des lieux obéit à un texte propre.
| Bail | Texte | Règle |
|---|---|---|
| Commercial | Article L. 145-40-1 du Code de commerce | État des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution ; à défaut d’accord, commissaire de justice à frais partagés par moitié |
| Professionnel | Article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 | Mêmes règles que pour le bail commercial |
| Rural | Article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime | État des lieux contradictoire et à frais communs, dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance |
Pour le bail commercial, le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour réaliser l’état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731. Le guide sur la protection du locataire en bail commercial et celui sur le congé du bail professionnel présentent ces deux régimes.
Pour le bail rural, le texte vise l’état des lieux d’entrée. Il sert, à l’expiration du bail, à déterminer les améliorations apportées par le preneur et les dégradations subies. En cas de dégradation du bien loué, le bailleur a droit à une indemnité égale au préjudice subi.
Points à retenir
- L’état des lieux de sortie se fait à la restitution des clés, contradictoirement, dans la même forme qu’à l’entrée.
- En meublé, il s’accompagne d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier.
- Si le locataire fait défaut, seul le constat d’un commissaire de justice, à frais partagés, permet de conserver une preuve.
- La vétusté ne peut justifier aucune retenue ; toute somme retenue doit être justifiée.
- En cas de contestation, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant le juge ; l’action se prescrit par trois ans.
- Le dépôt se rend sous un mois ou deux mois, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer par mois de retard.