En bref. Le statut des baux commerciaux protège le locataire sur cinq points : une durée de neuf ans au moins, un droit au renouvellement assorti d’une indemnité d’éviction, une hausse de loyer plafonnée, une clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. qui ne joue qu’un mois après un commandement, et un droit de préemption si le local est vendu. Pour le bailleur, chacune de ces protections se traduit par un délai ou une forme à respecter. Plusieurs ne peuvent pas être écartées par le bail.
Les cinq protections, et le texte qui les porte
| Protection du locataire | Article du Code de commerce | Ce que cela impose au bailleur |
|---|---|---|
| Durée minimale de neuf ans | L. 145-4 | Pas de congé avant le terme, sauf cas limités |
| Droit au renouvellement | L. 145-8 à L. 145-10 | Répondre dans les trois mois à une demande de renouvellement |
| Indemnité d’éviction | L. 145-14 | Indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement |
| Plafonnement du loyer | L. 145-34 et L. 145-38 | Limiter la hausse à la variation de l’indice |
| Droit de préemption | L. 145-46-1 | Proposer le local au locataire avant de le vendre |
Durée : neuf ans au moins, et un congé triennal
Le bail commercial ne peut pas être conclu pour moins de neuf ans. Le locataire, lui, peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas..
Une clause du bail ne peut priver le locataire de cette faculté que dans quatre cas : bail conclu pour plus de neuf ans, locaux construits en vue d’une seule utilisation, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux de stockage. Dans un bail ordinaire, une telle clause est sans effet.
Le bailleur dispose de la même faculté triennale, mais seulement pour des motifs précis : construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, réaffecter un local d’habitation accessoire, transformer l’immeuble en habitation, exécuter des travaux de restauration immobilière ou démolir dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Il doit alors respecter les formes et le délai du congé.
Source : article L. 145-4 du Code de commerce.
Droit au renouvellement : qui en bénéficie, et comment répondre
Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir été effectivement exploité au cours des trois années qui précèdent l’expiration du bail.
Si le bailleur n’a pas donné congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation. Le bailleur a alors trois mois pour répondre, par acte de commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., s’il refuse le renouvellement, en précisant ses motifs. Son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.
C’est le piège le plus courant : une demande de renouvellement laissée sans réponse engage le bailleur.
Le guide sur le refus de renouvellement du bail commercial détaille la forme du congé.
Indemnité d’éviction : ce qu’elle comprend
Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement. Il doit alors payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Selon l’article L. 145-14, elle comprend notamment :
- la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
- les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
- les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre.
Deux règles pèsent sur le calendrier. Le locataire qui peut prétendre à l’indemnité ne peut pas être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue : il reste dans le local aux conditions du bail expiré. Et le bailleur garde un droit de repentir : jusqu’à quinze jours après que la décision fixant l’indemnité est devenue définitive, il peut renoncer à l’éviction et consentir au renouvellement, en supportant les frais de l’instance. Ce droit disparaît si le locataire a déjà quitté les lieux ou s’est engagé pour un autre local.
Source : article L. 145-14 du Code de commerce.
Refuser le renouvellement sans indemnité
L’article L. 145-17 ne l’admet que dans deux cas : un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, ou un immeuble à démolir pour insalubrité reconnue ou devenu dangereux.
Le motif grave et légitime obéit à une condition de forme stricte. Si le reproche porte sur l’inexécution d’une obligation ou sur l’arrêt de l’exploitation du fonds, il ne peut être invoqué que si le manquement s’est poursuivi plus d’un mois après une mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement.. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par acte de commissaire de justice, préciser le motif et reproduire les termes de la loi. Une simple lettre ne suffit pas.
Loyer : révision triennale et plafonnement
La révision du loyerRévision du loyer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. ne peut être demandée que trois ans au moins après l’entrée dans les lieux ou après le point de départ du bail renouvelé. Elle prend effet à la date de la demande.
| Situation | Règle |
|---|---|
| Révision triennale ordinaire | La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires |
| Modification des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10 % | Le plafond de l’indice ne s’applique plus, mais la hausse ne peut pas dépasser 10 % par an |
| Bail assorti d’une clause d’échelle mobile | La révision peut être demandée dès que le loyer a varié de plus d’un quart par le jeu de la clause |
| Renouvellement d’un bail de neuf ans au plus | La hausse est plafonnée à la variation de l’indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative |
Une clause d’indexation doit reposer sur un indice en relation directe avec l’objet du bail ou l’activité de l’une des parties. Le Code monétaire et financier tient pour telle l’indexation sur l’indice du coût de la construction, sur l’indice des loyers commerciaux ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires. Est en outre réputée non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l’indice plus longue que le temps écoulé entre deux révisions.
Clause résolutoire : un mois après le commandement
La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.
Le juge peut accorder des délais au locataire et suspendre les effets de la clause, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision définitive. Si le locataire paie dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas.
Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ces délais sont soumis à deux conditions lorsque la clause vise un défaut de paiement des loyers : le locataire doit être en capacité de régler sa dette, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. La règle s’applique aux demandes introduites après l’entrée en vigueur de cette loi.
Source : article L. 145-41 du Code de commerce.
Vente du local : le droit de préemption du locataire
Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé. La notification indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Réponse du locataire à l’offre | Un mois à compter de sa réception |
| Réalisation de la vente après acceptation | Deux mois à compter de l’envoi de la réponse |
| Réalisation de la vente si le locataire recourt à un prêt | Quatre mois |
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le locataire doit recevoir une nouvelle notification, à peine de nullité de la vente. Il dispose à nouveau d’un mois.
Ce droit ne s’applique pas, notamment, à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, à la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, ni à la cession au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts en sont exclus.
Source : article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Cession du bail : la garantie du cédant est limitée
Lorsque la cession du bail s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, deux limites s’appliquent. Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le mois qui suit la date à laquelle la somme aurait dû être payée. Et il ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession.
Entre plusieurs locataires, la solidarité ne se présume pas : elle doit être stipulée dans le bail.
Ce que le bail ne peut pas écarter
Sont réputées non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement, à la durée minimale et au congé triennal, aux règles de révision du loyer ou au régime de la clause résolutoire. Le bailleur ne peut donc pas s’en protéger par la rédaction du contrat.
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Un locataire qui veut contester un congé ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans ce délai. Le tribunal judiciaire est seul compétent : l’outil tribunal compétent indique celui dont dépend la commune du local.
Points à retenir
- Le bail commercial dure neuf ans au moins ; le locataire peut partir tous les trois ans, le bailleur seulement dans des cas limités.
- Refuser le renouvellement oblige à payer l’indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime précédé d’une mise en demeure par acte de commissaire de justice.
- La hausse du loyer est plafonnée à la variation de l’indice, et à 10 % par an lorsque le plafond saute.
- La clause résolutoire ne joue qu’un mois après un commandement, et le juge peut en suspendre les effets.
- En cas de vente, le locataire a un mois pour exercer son droit de préemption.