Avocat congé locataire
Le congé est l'acte le plus formaliste du droit locatif, et celui qui se conteste le plus. Un délai calculé depuis la mauvaise date, une mention absente, un destinataire oublié, et le bail se reconduit pour trois ans. Maître Clara Anidjar, avocate au barreau de Paris, sécurise le congé avant sa délivrance et le défend s'il est contesté.
Pour un logement vide, le congé doit parvenir au locataire six mois avant l'échéance du bail, trois mois pour un meublé. Un congé délivré la veille de ce délai est nul, et le bail repart pour trois ans. C'est le seul acte du droit locatif où l'on ne peut pas rattraper le temps perdu.
Étape 1
Vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux : la loi n'en connaît que trois, et chacun a ses conditions. Un congé pour reprise au profit d'une personne qui n'entre pas dans la liste des bénéficiaires est nul, quelle que soit la sincérité de l'intention.
Étape 2
Six mois avant l'échéance pour un logement vide, trois pour un meublé, et le délai court à compter de la réception par le locataire, pas de l'envoi. Une lettre présentée le lendemain du terme fait perdre trois ans.
Étape 3
Le congé pour vente doit porter le prix et les conditions de la vente : il vaut offre, et ouvre au locataire un droit de préemption. Le congé pour reprise doit nommer le bénéficiaire et justifier le lien. La notice d'information doit être jointe. Chaque omission est une nullité.
Étape 4
Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé : ce sont les seules voies admises, et chacun de ces modes fait courir le délai différemment. Un congé qu'on ne peut pas prouver n'existe pas.
Étape 5
Un congé valable ne vide pas les lieux à lui seul. Si le locataire se maintient, il faut saisir le juge pour faire constater l'occupation sans droit et obtenir l'expulsion, avec l'indemnité d'occupation due depuis l'échéance.
Prix, conditions, droit de préemption du locataire, délais d'acceptation : le congé pour vente vaut offre de vente.
Comprendre cette situation
Pour soi, son conjoint, ses ascendants ou descendants : la liste est fermée, et le lien doit être justifié dans l'acte.
Comprendre cette situation
Au-delà d'un certain âge et sous condition de ressources, le congé suppose une offre de relogement.
Comprendre cette situation
Contestation du motif, de la forme ou du délai : c'est le juge qui tranche, sur les pièces produites.
Comprendre cette situation
L'occupation devient sans droit ni titre, et l'indemnité d'occupation court à compter du terme du bail.
Comprendre cette situation
Le congé y obéit à d'autres règles encore, avec un droit au renouvellement et une indemnité d'éviction.
Comprendre cette situation
Le locataire peut en contester la validité devant le juge, avant comme après l'échéance du bail. Si le congé est jugé nul, le bail s'est reconduit et le locataire reste dans les lieux. Il n'existe aucun moyen de régulariser un congé nul après coup : il faut en délivrer un nouveau, pour l'échéance suivante.
Non. Le bailleur ne peut délivrer congé que pour l'échéance du bail, et seulement pour l'un des trois motifs prévus par la loi. En cours de bail, seul un manquement grave du locataire permet d'agir, par la voie de la résiliation judiciaire.
Un congé pour reprise ou pour vente délivré sans intention réelle expose le bailleur à des dommages et intérêts envers le locataire, et à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique. Le juge vérifie ce qui s'est passé après le départ du locataire.
Oui, et au conjoint ou partenaire de Pacs du locataire lorsqu'il a été porté à la connaissance du bailleur, même s'il n'a pas signé le bail. Un congé délivré à un seul des cotitulaires est inopposable aux autres, qui restent dans les lieux.
Le cabinet
Maître Clara Anidjar, avocate au Barreau de Paris, ancienne greffière au Tribunal judiciaire de Nanterre, a fondé son cabinet pour accompagner les propriétaires bailleurs. Les honoraires sont fixés au forfait par convention, avant tout engagement ; le premier échange téléphonique pour évaluer la situation est gratuit. Le cabinet est établi 89 avenue de Villiers, 75017 Paris et suit les dossiers de toute la France.
Assistant d’orientation
Quelques questions pour mieux comprendre votre situation.
Assistant d’orientation
Orientation générale, pas une consultation juridique