En bref. La clause résolutoire met fin au bail de plein droit lorsque le locataire manque à certaines obligations. Tout bail d’habitation en contient une pour les loyers et charges impayés et le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. non versé : elle joue six semaines après un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. resté sans effet. La loi ne l’admet que dans quatre cas, et elle ne suffit jamais à expulser : le juge doit constater la résiliation, et il peut la suspendre en accordant jusqu’à trois ans de délais au locataire qui a repris le paiement du loyer.
Ce que prévoit la clause résolutoire
Le code civil définit la clause résolutoire comme celle qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Pour un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 va plus loin : tout contrat de location contient obligatoirement une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Vérifiez sa présence et sa rédaction dans votre bail avant d’engager quoi que ce soit.
Son intérêt pour le bailleur est majeur. Avec la clause, le juge constate que le bail est résilié, sans apprécier la gravité du manquement. Sans elle, il faut lui demander de prononcer la résiliation, et il dispose alors d’une large marge d’appréciation.
Quatre cas seulement
| Manquement visé | Condition | Délai après l’acte |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés, dépôt de garantie non versé | Commandement de payer resté sans effet | Six semaines |
| Défaut d’assurance des risques locatifs | Commandement reproduisant les règles de l’assurance | Un mois |
| Troubles de voisinage | Constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée | Pas de délai supplémentaire |
| Logement soumis par le plan local d’urbanisme à une obligation de résidence principale | Non-respect de cette obligation | Délai prévu par l’article 4 de la loi de 1989 |
Toute autre clause de résiliation de plein droit est réputée non écrite : une clause visant les dégradations, la sous-location ou le défaut d’entretien n’a aucun effet automatique. Pour ces manquements, il faut une demande de résiliation judiciaire, décrite dans le guide sur la résiliation du bail par le propriétaire.
Le commandement de payer, déclencheur obligatoire
Pour les impayés, la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer délivré par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Une lettre du bailleur, même recommandée, ne le remplace pas. L’acte contient, à peine de nullité, six mentions : le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge.
Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Les baux signés avant le 29 juillet 2023. Le délai de six semaines vient de la loi du 27 juillet 2023. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), un bail conclu avant cette loi et toujours en cours reste soumis au délai prévu par sa clause, le plus souvent deux mois. Vérifiez la date de signature et celle du dernier renouvellement avant de compter.
Ce qui se passe après le délai
Si la dette locative n’est pas intégralement réglée dans le délai, le bail est résilié de plein droit à son expiration. Le bailleur assigne alors le locataire devant le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur. pour faire constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et condamner au paiement de la dette.
Deux formalités conditionnent la recevabilité de l’assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. :
- elle est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., pour qu’un diagnostic social et financier soit réalisé ;
- un bailleur personne morale, autre qu’une SCI familiale, doit avoir saisi la commission de prévention des expulsions deux mois au moins avant d’assigner.
Le détail de cette étape figure dans le guide sur l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.
Le juge peut suspendre la clause
Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement, à deux conditions : que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause sont alors suspendus pendant ces délais.
- Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué : le bail continue.
- Au premier impayé, ou si la dette n’est pas soldée dans les conditions fixées, la clause reprend son plein effet et l’expulsion peut être poursuivie sans nouveau procès.
Une procédure de surendettement change le calendrier : le juge accorde les délais prévus par la commission ou le plan, et en cas d’effacement des dettes, il suspend la clause pendant deux ans. Si le locataire paie loyers et charges pendant ces deux ans, la clause est réputée n’avoir pas joué.
Après la résiliation
Une fois la résiliation constatée, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il doit une indemnité d’occupation jusqu’à son départ, fixée par le juge, souvent au montant du loyer et des charges.
L’expulsion suit son propre calendrier : signification du jugement d’expulsion, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois en principe, puis recours éventuel au concours de la force publique. Aucune expulsion n’a lieu du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré. Les étapes sont résumées dans le guide sur la procédure d’expulsion.
Les erreurs qui font échouer la clause
Le juge ne constate l’acquisition de la clause que si chaque étape est régulière. Les causes d’échec les plus courantes :
- un délai mal compté : six semaines pour un bail soumis à la loi de 2023, le délai de la clause pour un bail ancien toujours en cours ;
- un commandement incomplet, auquel manque l’une des six mentions, ou dont le décompte mélange loyers, réparations et frais non dus ;
- un locataire cotitulaire oublié, ou un acte signifié à une mauvaise adresse ;
- une caution non informée dans les quinze jours, qui ne pourra pas être condamnée aux pénalités ni aux intérêts ;
- une assignation non notifiée au préfet six semaines avant l’audience, ou délivrée trop tôt par un bailleur personne morale : la demande est alors irrecevable ;
- une clause invoquée pour un manquement qu’elle ne peut pas viser, comme des dégradations ou une sous-location.
Un dossier complet comprend le bail et ses avenants, le commandement et son procès-verbal de signification, la signification à la caution, un décompte actualisé jusqu’à l’audience et les échanges avec le locataire. Préparé dès le premier impayé, il évite de devoir recommencer la procédure, et donc de perdre plusieurs mois.
Points à retenir
- Tout bail d’habitation contient une clause résolutoire pour les loyers, les charges et le dépôt de garantie.
- Elle ne joue que dans quatre cas ; toute autre clause automatique est réputée non écrite.
- Six semaines après un commandement de payer resté sans effet, ou le délai de la clause pour un bail ancien en cours.
- Le juge constate la résiliation, mais peut la suspendre jusqu’à trois ans si le loyer courant a repris.
- Au premier impayé pendant les délais, la clause reprend son plein effet.