Expulsion d'un locataire : la procédure complète, étapes et délais

En bref. Expulser un locataire passe toujours par un juge. Pour des loyers impayés, la procédure suit cinq actes : commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publiqueConcours de la force publique : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. si l’occupant reste. Les délais légaux mis bout à bout représentent déjà près de cinq mois : six semaines après le commandement de payer, au moins six semaines entre l’assignation et l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., deux mois après le commandement de quitter les lieux. S’y ajoutent le calendrier du tribunal, les délais que le juge peut accorder et la trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., du 1er novembre au 31 mars : une procédure menée jusqu’au bout dépasse souvent un an. Vous pouvez confier le dossier à une avocate à n’importe quelle étape.

Une expulsion locative n’est pas un acte unique. C’est une suite d’étapes qui servent à faire constater ou prononcer la fin du bail, à obtenir un titre exécutoire puis, si l’occupant ne part pas, à organiser la libération des lieux. Le propriétaire ne peut remplacer aucune de ces étapes par un changement de serrure, une coupure d’énergie ou le retrait des affaires de l’occupant.

Les étapes en un coup d’œil

Pour placer ces étapes sur un calendrier à partir de vos propres dates, utilisez le simulateur de chronologie d’une expulsion. Les dates qu’il affiche au-delà des minima légaux restent des estimations.

1. Avant la procédure : réunir le dossier et tenter l’amiable

Identifiez le premier impayé par période et par poste. Séparez le loyer, les provisions ou régularisations de charges et les paiements partiels. Un total global sans détail est difficile à contrôler et facilite les contestations.

Rassemblez :

• le bail complet, ses avenants et l’état des lieux d’entrée ;
• l’identité de tous les titulaires du bail ;
• un décompte mensuel actualisé et les relevés des paiements reçus ;
• l’acte de caution, le contrat d’assurance loyers impayés ou le visa Visale ;
• les courriers, courriels et propositions d’échéancier.

L’assurance loyers impayés, la caution ou Visale imposent souvent une déclaration rapide de l’impayé : une déclaration tardive peut faire perdre la prise en charge. Le calculateur de dette locative produit un premier décompte, mois par mois.

Une relance écrite reste utile. Un modèle de mise en demeure pour loyer impayé fixe la somme réclamée et fait courir les intérêts au taux légal. Si le locataire propose un échéancier, faites-le écrire, dater et chiffrer, en précisant qu’il ne vaut pas renonciation à agir. Un départ négocié, avec une date de remise des clés et un sort réglé pour la dette, aboutit souvent plus vite qu’un jugement. Rien n’oblige pourtant à attendre : le commandement de payer peut être délivré pendant que l’on discute, et c’est lui qui fait courir les délais.

2. Le commandement de payer : l’acte qui fait courir les délais

Pour une dette de loyer ou de charges, la clause résolutoire du bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Cet acte est délivré par un commissaire de justice : aucune lettre, même d’avocat, ne le remplace. Le délai est de six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits sous le régime issu de 2023 ; un bail antérieur ni renouvelé ni reconduit depuis peut rester soumis au délai de deux mois.

À peine de nullité, le commandement mentionne le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque d’une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander au juge un délai de grâce. Le détail de ces règles figure dans le guide de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Deux formalités l’accompagnent :

• la caution : si le bail est garanti, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne doit ni les pénalités ni les intérêts de retard ;
• la CCAPEX : pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions quand l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le juge peut encore prononcer la résiliation pour manquement grave, mais la demande et le raisonnement ne sont pas les mêmes.

3. Expulser pour un autre motif que les impayés

La procédure judiciaire est la même quand le bail prend fin pour une autre raison. Seul le point de départ change.

• Après un congé. À l’échéance d’un congé valable pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, le locataire qui reste devient occupant sans droit ni titre. Le juge constate la fin du bail et ordonne l’expulsion. Tout repose alors sur la validité du congé : un congé nul laisse le bail se poursuivre pour une nouvelle période, d’où l’intérêt de faire délivrer un congé dans les règles.
• Pour un manquement grave. Le Code civil permet au bailleur de faire résilier le bail quand le preneur n’use pas du logement raisonnablement (art. 1729). La loi de 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux (art. 7) et lui interdit de sous-louer sans l’accord écrit du bailleur (art. 8). Le juge apprécie la gravité du manquement, et les preuves font le dossier : voir l’expulsion d’un locataire pour troubles de voisinage.
• Face à un squat. Une personne entrée dans le logement sans droit n’est pas un locataire : la voie est différente, administrative ou judiciaire. Voir les recours du propriétaire face à un squat.

4. L’assignation devant le juge des contentieux de la protection

À défaut de paiement, le locataire est assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, quel que soit votre domicile. Pour le connaître, trouvez le tribunal compétent pour la commune du logement. L’assignation demande au juge de constater la résiliation du bail, de condamner au paiement de la dette, d’ordonner l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’au départ.

En cas de dette locative, deux délais s’imposent avant l’audience :

• l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité ; un organisme réalise alors un diagnostic social et financier, transmis au juge ;
• un bailleur personne morale, hors société civile familiale, ne peut pas assigner avant deux mois après la saisine de la CCAPEX.

Devant ce juge, l’avocat n’est pas obligatoire, mais une assignation irrecevable ou un décompte faux font perdre des mois. Le contenu de l’acte et les pièces à joindre sont détaillés dans le guide de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.

5. L’audience et le jugement

Le juge peut vérifier d’office chaque élément de la dette et le respect de l’obligation de louer un logement décent. Apportez des pièces lisibles, numérotées et à jour : un décompte arrêté plusieurs mois avant l’audience doit être complété des échéances et des paiements arrivés depuis.

Si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le juge peut lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus : si le locataire paie selon le calendrier fixé, la clause est réputée ne pas avoir joué ; au premier impayé, elle reprend son plein effet. Une procédure de surendettement ouverte au profit du locataire modifie aussi ces délais.

Le jugement peut :

1. constater ou prononcer la résiliation du bail ;
2. condamner au paiement de tout ou partie de la dette ;
3. ordonner l’expulsion ;
4. fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;
5. accorder des délais de paiement, sous conditions.

Les jugements de première instance sont en principe exécutoires à titre provisoire : un appel, possible pendant un mois, ne suspend pas l’exécution, sauf si la loi ou la décision en dispose autrement. Le jugement doit en revanche être notifié par signification avant toute mesure d’exécution.

6. Les délais que l’occupant peut encore obtenir

Après le jugement, l’occupant peut demander au juge des délais pour quitter les lieux, chaque fois que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais vont d’un mois à un an. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de ses démarches de relogement, de son âge et de son état de santé, par exemple pour un locataire handicapé, mais aussi de la situation du propriétaire. Ils sont exclus si l’occupant est de mauvaise foi ou s’il est entré dans les lieux par voie de fait. Voir quand le juge accorde des délais au locataire.

7. Le commandement de quitter les lieux

Le commissaire de justice signifie ensuite un commandement de quitter les lieux. Pour un lieu habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois. Ce délai ne s’applique pas si le juge a constaté la mauvaise foi de l’occupant ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut le réduire ou le supprimer dans certains cas prévus par la loi.

L’indemnité d’occupation continue de courir jusqu’à la libération effective des lieux. Actualisez le décompte jusqu’à la remise des clés.

8. La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute expulsion non exécutée, sauf si le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes. La trêve ne s’applique pas aux personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut la réduire ou la supprimer pour une entrée de ce type dans un autre lieu.

La trêve suspend l’expulsion, pas la procédure. Attendre le printemps pour commencer ajoute des mois inutiles ; un dossier lancé à l’automne peut être jugé pendant l’hiver et exécuté dès avril. Le détail figure dans le guide de la trêve hivernale pour le propriétaire.

9. Le concours de la force publique

Si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet, ou du préfet de police à Paris. Le refus doit être motivé, et l’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut refus.

L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements. Son refus ouvre droit à réparation : le propriétaire peut demander à être indemnisé, notamment des indemnités d’occupation perdues. Conservez la réquisition, les réponses et la date de chaque acte. Le détail figure dans le guide du concours de la force publique.

10. Après le départ de l’occupant

Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion. Les meubles restés sur place sont remis là où l’occupant le demande ou, à défaut, laissés sur place ou entreposés, avec sommation de les retirer : voir qui garde les meubles après une expulsion.

La reprise des lieux ne clôt pas le dossier financier. Faites établir l’état des lieux, distinguez les dégradations de la vétusté, imputez le dépôt de garantie sur ce qui reste dû. Muni du jugement, le commissaire de justice peut saisir les comptes bancaires de l’ancien locataire ou, un mois après un commandement, une part de son salaire.

Ce qu’il ne faut jamais faire

Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, sortir les meubles, même après le jugement : forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de l’État est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le propriétaire s’expose aussi à des dommages et intérêts, et son dossier d’expulsion en sort affaibli. Voir les risques d’une expulsion sans jugement.

Combien de temps dure une expulsion ?

Il n’existe pas de durée unique. Les minima légaux représentent près de cinq mois, auxquels s’ajoutent le délai d’audience du tribunal, les délais de paiement ou de grâce que le juge accorde, la trêve hivernale et le temps de réponse du préfet. Plus le commandement de payer est délivré tôt, plus la date de reprise du logement se rapproche. Le détail, étape par étape : combien de temps dure une procédure d’expulsion.