En bref. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais à l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque son relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais durent d’un mois à un an. Ils sont exclus pour le locataire de mauvaise foi et pour l’occupant entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Ils ne se confondent pas avec le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., prévu par l’article L. 412-1.
Que dit exactement l’article L. 412-3 du CPCE ?
Le texte en vigueur est celui issu de la loi du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023. Il compte quatre alinéas :
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Source : article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, version en vigueur.
Deux mots comptent. « Peut » : le juge n’est jamais obligé d’accorder ces délais, il apprécie. « Relogement » : le critère n’est pas la difficulté de payer, mais l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales.
Quatre délais à ne pas confondre
L’article L. 412-3 est souvent cité à la place de l’article L. 412-1. Ce sont deux mécanismes différents, qui s’additionnent.
| Article | Ce qu’il prévoit | Durée | Comment il joue |
|---|---|---|---|
| L. 412-1 | Délai qui suit le commandement de quitter les lieux | Deux mois | De plein droit ; le juge peut le réduire ou le supprimer dans certains cas |
| L. 412-2 | Prorogation de ce délai en cas de conséquences d’une exceptionnelle dureté | Trois mois au plus | Sur décision du juge |
| L. 412-3 et L. 412-4 | Délais accordés quand le relogement est impossible dans des conditions normales | D’un mois à un an | Sur décision du juge |
| L. 412-6 | Trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. | Du 1er novembre au 31 mars | De plein droit, sauf exceptions |
Le délai de deux mois de l’article L. 412-1 ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ni lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Quelle durée pour les délais de l’article L. 412-3 ?
La durée est fixée par l’article L. 412-4 : elle ne peut, « en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Le texte qualifie par ailleurs ces délais de renouvelables.
Avant la loi du 27 juillet 2023, la fourchette allait de trois mois à trois ans. La réforme a donc divisé par trois la durée maximale, ce qui change nettement le calendrier d’une procédure.
Sur quels critères le juge se prononce-t-il ?
L’article L. 412-4 énumère ce dont le juge tient compte :
- la bonne ou la mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;
- les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé (voir peut-on expulser un locataire handicapé), la situation de famille ou de fortune de chacun ;
- les circonstances atmosphériques ;
- les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ;
- le droit à un logement décent et indépendant, les délais liés aux recours engagés au titre du droit au logement opposable et le délai prévisible de relogement.
La situation du propriétaire figure dans la liste au même rang que celle de l’occupant. Un bailleur qui dépend de ce loyer pour rembourser un emprunt, ou dont l’âge ou la santé rend la situation difficile, a donc intérêt à le démontrer par des pièces.
Le juge peut accorder ces délais même d’office, c’est-à-dire sans que l’occupant les ait demandés : c’est ce que prévoit l’article R. 412-3.
Dans quels cas ces délais sont-ils exclus ?
Le texte écarte les délais dans quatre situations :
- le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ;
- la procédure de relogement prévue à l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas abouti du fait du locataire ;
- le locataire est de mauvaise foi ;
- les occupants sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Deux autres exclusions figurent dans les articles voisins. L’article L. 412-7 écarte ces délais pour les occupants de logements d’étudiants qui ne remplissent plus les conditions d’attribution. L’article L. 412-8 les écarte pour le conjoint, le partenaire ou le concubin violent dont l’expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales.
La mauvaise foi est le point sur lequel le bailleur peut agir. Elle ne se présume pas : elle se prouve, par exemple par des paiements interrompus alors que les ressources existaient, des engagements non tenus ou l’absence de toute recherche de logement.
Devant quel juge, et à quel moment ?
Deux moments sont possibles.
- Au moment du jugement. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les délais dans la même décision. Devant le juge des contentieux de la protection, le bailleur doit donc s’attendre à ce que la question soit posée dès l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..
- Après le commandement de quitter les lieux. À compter de la significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. de ce commandement, toute demande de délais est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble, en application de l’article R. 412-4.
Le bailleur est partie à ces deux instances. Il peut y présenter ses observations et ses pièces.
Comment ces délais s’ajoutent aux autres étapes
Dans l’ordre d’une procédure menée jusqu’au bout :
- le jugement ordonne l’expulsion ;
- le commandement de quitter les lieux est signifié, et le délai de deux mois de l’article L. 412-1 commence ;
- des délais peuvent être accordés sur le fondement de l’article L. 412-3, d’un mois à un an ;
- la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, même si les délais accordés ont expiré ;
- si l’occupant ne part pas, le commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. requiert le concours de la force publique ; le silence du préfet pendant deux mois vaut refus, et ce refus ouvre droit à réparation.
Le simulateur de chronologie d’expulsion place ces étapes sur un calendrier et distingue les délais légaux des estimations.
Ce que le bailleur peut faire valoir
- La mauvaise foi du locataire, qui exclut les délais : elle doit être établie par des pièces, et non affirmée.
- L’absence de diligences de relogement, que l’occupant doit justifier.
- Sa propre situation, que le juge doit mettre en balance avec celle de l’occupant.
- La dette qui continue de courir. Les délais reportent l’expulsion, ils n’effacent rien : l’indemnité d’occupation fixée par le jugement reste due jusqu’au départ.
Un décompte à jour et la chronologie des incidents de paiement sont les deux pièces qui pèsent le plus à ce stade.
Points à retenir
- L’article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais lorsque le relogement de l’occupant est impossible dans des conditions normales.
- Ces délais durent d’un mois à un an, contre trois mois à trois ans avant la loi du 27 juillet 2023.
- Ils sont exclus en cas de mauvaise foi du locataire ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
- Le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux relève de l’article L. 412-1, pas de l’article L. 412-3.
- Après le commandement, la demande de délais relève du juge de l’exécution.