En bref. La « nouvelle loi sur l’expulsion » est la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Pour le bailleur, elle raccourcit la procédure pour impayés : clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. dans tout bail, commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. à six semaines, délais de paiement sous conditions, délais pour quitter les lieux ramenés à un an au plus et refusés au locataire de mauvaise foi. Elle durcit aussi les sanctions contre le squatSquat : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux occupations illicites.. Elle ne permet jamais d’expulser sans décision de justice ni sans le concours de l’État.
On parle de « nouvelle loi sur l’expulsion » pour désigner la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Elle n’a pas créé une procédure nouvelle : elle a modifié les textes existants, dans la loi du 6 juillet 1989, le Code des procédures civiles d’exécution et le Code pénal. Ce guide passe en revue, texte par texte, ce qui a changé pour un propriétaire bailleur et ce qui est resté identique.
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
Les changements en un coup d’œil
| Sujet | Règle en vigueur | Texte |
|---|---|---|
| Clause résolutoire | Présente dans tout bail d’habitation | Loi de 1989, article 24, I |
| Commandement de payer | Effet après six semaines | Loi de 1989, article 24, I |
| Information du préfet | AssignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. notifiée six semaines avant l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. | Loi de 1989, article 24, III |
| Délais de paiement | Trois ans au plus, si le loyer courant est repris | Loi de 1989, article 24, V |
| Délais pour quitter les lieux | De un mois à un an | CPCE, articles L. 412-3 et L. 412-4 |
| Mauvaise foi du locataire | Plus de délai de deux mois ni de délais du juge | CPCE, articles L. 412-1 et L. 412-3 |
| Maintien après le jugement | Amende de 7 500 euros | Code pénal, article 315-2 |
| Squat | Peines alourdies, procédure préfectorale élargie | Code pénal, article 226-4 ; loi de 2007, article 38 |
Une clause résolutoire dans tout bail
Depuis la loi de 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement.. Le bailleur n’a donc plus à se demander si son bail permet cette voie : la loi l’impose.
Cette clause ne joue pas seule. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite, et c’est le juge qui constate ensuite la résiliation. Le fonctionnement détaillé figure dans le guide sur la clause résolutoire.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
Le commandement de payer : six semaines
Le délai laissé au locataire pour payer est de six semaines. Le commandement, signifié par un commissaire de justice, doit contenir à peine de nullité :
- la mention que le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
- la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée ;
- la possibilité de saisir le juge à tout moment pour demander un délai de grâce.
Si une personne s’est portée caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Un point reste à vérifier au cas par cas : le bail conclu avant le 29 juillet 2023 dont la clause résolutoire stipule encore un délai de deux mois. Avant de faire délivrer l’acte, faites confirmer le délai applicable à votre bail. Un commandement qui mentionne un délai erroné expose à une contestation. Le texte complet est commenté dans le guide sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
L’assignation et l’audience
Si la dette n’est pas réglée dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est délivrée au locataire par commissaire de justice. Ce dernier la notifie aussi au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience. Cette formalité est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.
Cette notification déclenche un diagnostic social et financier, réalisé par un organisme saisi par le préfet et transmis au juge avant l’audience. Le bailleur comme le locataire peuvent présenter leurs observations. Le bailleur n’a pas à commander ce diagnostic, mais il a intérêt à y répondre.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
Des délais de paiement désormais conditionnés
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois ans. La loi de 2023 y a mis deux conditions : le locataire doit être en situation de régler sa dette locative, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
La suspension de la clause résolutoire n’est plus une conséquence automatique de ces délais. Elle suppose que le juge soit saisi en ce sens, par le bailleur ou par le locataire, et que le loyer courant ait été repris. Elle prend fin dès le premier impayé, ou si le locataire ne respecte pas l’échéancier. Si le locataire solde sa dette comme prévu, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail continue.
Des règles propres s’appliquent lorsque le locataire a saisi la commission de surendettement : le juge suit alors les mesures prises dans cette procédure.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
Après le jugement : le commandement de quitter les lieux
L’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Pour un lieu habité, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit ce commandement.
Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas abouti du fait du locataire. Depuis la loi de 2023, ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ni lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
À l’inverse, le juge peut proroger ce délai de trois mois au plus lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, par exemple en raison de la période de l’année.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-1 ; Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-2
Les délais accordés par le juge : de un mois à un an
Le juge peut accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour les fixer, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune) et des démarches de relogement. La situation du bailleur compte donc : un propriétaire qui dépend du loyer a intérêt à le démontrer, pièces à l’appui.
Ces délais sont exclus dans deux cas ajoutés en 2023 : lorsque le locataire est de mauvaise foi, et lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le guide sur l’article L. 412-3 détaille ce mécanisme.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-3 ; Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-4
La trêve hivernale
Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. La procédure, elle, continue : assignation, audience, jugement et commandement de quitter les lieux restent possibles.
Le locataire dont le bail a été résilié bénéficie de la trêve. Elle est écartée de plein droit seulement pour les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Pour tout autre lieu occupé de cette façon, c’est le juge qui peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis. Le guide sur la trêve hivernale précise ce que le bailleur peut faire pendant cette période.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6
Le concours de la force publique
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements. Tout refus doit être motivé, et le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus.
Le refus ouvre droit à réparation pour le propriétaire. La loi de 2023 a prévu qu’un décret précise les modalités d’évaluation de cette réparation. Le guide sur le concours de la force publique décrit la demande d’indemnisation.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution, article L. 153-1 ; Code des procédures civiles d’exécution, article R. 153-1
Une amende pour le locataire qui se maintient
La loi de 2023 a créé une infraction nouvelle. Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation, en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, est puni de 7 500 euros d’amende.
Ce texte ne s’applique pas :
- pendant la trêve hivernale ;
- lorsque le juge de l’exécution est saisi d’une demande de délais, jusqu’à sa décision ou jusqu’à l’expiration des délais accordés ;
- lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
Cette amende est une sanction pénale. Elle ne remplace ni le commandement de quitter les lieux, ni le concours de la force publique, et ne donne au bailleur aucun droit d’agir lui-même.
Sources : Code pénal, article 315-2
Le volet squat de la loi
La loi de 2023 vise d’abord l’occupation illicite. L’introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, puis le maintien dans ce domicile, sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le domicile s’entend de tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non. L’introduction par les mêmes procédés dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
La procédure d’évacuation par le préfet, prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, suppose une plainte, la preuve que le logement est le domicile ou la propriété du demandeur, et un constat de l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le préfet décide dans les quarante-huit heures. La mise en demeure laisse au moins vingt-quatre heures, et sept jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur.
Cette procédure ne concerne pas le locataire d’un bail d’habitation en impayé ou resté après la fin de son bail. Le guide sur le squat et la loi du 27 juillet 2023 traite ce volet en détail.
Sources : Code pénal, article 226-4 ; Code pénal, article 315-1 ; Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38
Ce que la loi n’a pas changé : pas d’expulsion par soi-même
La loi de 2023 n’autorise aucun propriétaire à reprendre son logement par ses propres moyens. Forcer une personne à quitter le lieu qu’elle habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le fait de détenir un jugement d’expulsion n’y change rien.
Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, vider le logement : ces gestes exposent le bailleur à des poursuites, quelle que soit la dette du locataire. Les risques sont détaillés dans le guide sur l’expulsion sans jugement.
Sources : Code pénal, article 226-4-2 ; Code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1
Points à retenir
- La « nouvelle loi sur l’expulsion » est la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
- Tout bail d’habitation contient une clause résolutoire, qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite.
- Les délais de paiement, trois ans au plus, supposent que le locataire ait repris le loyer courant avant l’audience.
- Les délais pour quitter les lieux vont de un mois à un an, et le locataire de mauvaise foi en est privé.
- Rester plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux, en violation du jugement, est puni de 7 500 euros d’amende.
- Aucune expulsion sans décision de justice, commandement de quitter les lieux et concours de l’État.
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023