La loi du 27 juillet 2023 a introduit des modifications significatives dans le traitement des situations de squatSquat : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux occupations illicites. en France. Ce texte législatif vise à renforcer les droits des propriétaires face à l’occupation illégale de leurs biens, tout en clarifiant les procédures à suivre pour expulser un squatteur. Il est essentiel pour les propriétaires bailleurs de comprendre ces nouvelles dispositions afin de protéger efficacement leurs droits de propriété et de réagir de manière appropriée en cas de squat.
Ce guide se propose d’examiner les principaux aspects de la loi anti-squat de 2023, notamment le renforcement des sanctions pénales, la procédure administrative modifiée par l’article 38 de la loi DALO, et les délais à respecter. Il est également crucial de faire la distinction entre le squat d’un domicile, l’occupation d’un logement vacant et les situations impliquant des locataires défaillants, qui ne relèvent pas des mêmes procédures. Une compréhension claire de ces distinctions permettra aux propriétaires de naviguer efficacement dans le cadre légal actuel.
Renforcement des sanctions pénales
La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions. L’introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est punie de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende ; le maintien consécutif à cette introduction est puni des mêmes peines. D’autres locaux d’habitation, commerciaux, agricoles ou professionnels relèvent d’infractions distinctes, punies notamment de deux ans et 30 000 euros.
Les propriétaires doivent être conscients que ces sanctions ne s’appliquent pas aux locataires défaillants, c’est-à-dire ceux qui ont initialement obtenu l’accès au logement de manière légale mais qui ne respectent plus leurs obligations contractuelles. Dans de tels cas, des procédures spécifiques de résiliation de bail et d’expulsion doivent être suivies, distinctes de celles applicables aux squatteurs. Cette distinction est cruciale pour éviter toute confusion juridique et pour appliquer les mesures appropriées selon la situation.
Procédure administrative de l’article 38 de la loi DALO
L’article 38 permet de demander une évacuation administrative accélérée lorsque l’introduction et le maintien résultent de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La demande suppose une plainte, la preuve que le logement constitue le domicile du demandeur ou sa propriété et un constat établi par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Le préfet statue dans les 48 heures de la réception du dossier complet et régulier.
Cette procédure n’est pas réservée au seul domicile principal. Elle distingue le domicile du demandeur, résidence principale ou secondaire, d’un autre local à usage d’habitation. Elle ne s’étend pas indistinctement à tous les locaux ni à tout occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Un ancien locataire ou une personne précédemment hébergée ne devient pas automatiquement un squatteur.
Mise en demeure du préfet
La mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. fixe un délai minimal de 24 heures lorsque le local constitue le domicile du demandeur. Pour un autre local à usage d’habitation, le délai est d’au moins 7 jours. Parler de « domicile principal » et de « tous les autres locaux » conduirait à élargir ou réduire à tort le champ du texte.
Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé. L’admission initiale du dossier reste soumise aux conditions légales et le refus doit être motivé.
Délais à respecter
Le délai de 48 heures commence à la réception de la demande complète. Si l’accès au titre de propriété est rendu impossible par le squat, le préfet sollicite l’administration fiscale dans le délai prévu par le texte. Les délais de 24 heures et de 7 jours sont ceux laissés par la mise en demeure selon la nature du local.
Pour un local qui n’est pas le domicile du demandeur, certains recours administratifs de l’occupant peuvent suspendre l’exécution de la décision préfectorale. Cette contestation ne transforme pas automatiquement le dossier en action civile d’expulsion : recours contre la décision préfectorale et voie judiciaire du propriétaire doivent être distingués.
Voie judiciaire
En parallèle de la procédure administrative, les propriétaires peuvent également recourir à la voie judiciaire pour expulser des squatteurs. Cette voie est généralement plus longue et implique de saisir le tribunal compétent pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Le processus judiciaire peut être nécessaire si la procédure administrative échoue ou si les squatteurs contestent l’expulsion. Dans ce cas, le propriétaire devra prouver l’occupation illicite devant le juge, ce qui peut nécessiter des preuves supplémentaires et des témoignages.
La voie judiciaire offre une protection supplémentaire aux propriétaires, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une compréhension des procédures légales. Les délais judiciaires peuvent varier, et il est conseillé aux propriétaires de consulter un avocat pour s’orienter dans ce processus complexe. Bien que la voie judiciaire puisse sembler plus contraignante, elle offre une solution légale robuste en cas de contestation ou de situations où la procédure administrative n’est pas applicable.
Distinction entre squat et locataire défaillant
Il faut distinguer le squatteur de l’occupant sans droit ni titre au sens large. Le squat suppose les procédés illicites visés par le Code pénal et l’article 38. Le locataire défaillant, l’ancien locataire resté après le bail ou l’ancienne personne hébergée est entré avec une autorisation initiale et relève d’autres procédures.
Pour les locataires défaillants, la procédure d’expulsion suit généralement les règles de résiliation de bail et peut inclure des délais spécifiques, tels que le commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. ou de quitter les lieux. Ces procédures sont distinctes de celles applicables aux squatteurs et nécessitent souvent une intervention judiciaire. Les propriétaires doivent donc être attentifs à la nature de l’occupation de leur bien pour appliquer les mesures légales appropriées et éviter toute confusion qui pourrait retarder la récupération de leur propriété.
Les qualifications pénales doivent également être distinguées. L’introduction ou le maintien dans un domicile relève de l’article 226-4, tandis que l’occupation de certains autres locaux relève des articles 315-1 et suivants. L’ancien occupant qui reste plus de deux mois après une décision définitive et exécutoire et un commandement régulier peut relever d’une autre infraction, avec ses exceptions. Ces régimes ne permettent jamais au propriétaire d’intervenir lui-même par la force, de couper les fluides ou de changer les serrures.
Points à retenir pour le bailleur
La loi du 27 juillet 2023 offre aux propriétaires des outils renforcés pour lutter contre le squat, tout en clarifiant les procédures administratives et judiciaires à suivre. Il est essentiel pour les propriétaires de bien comprendre ces nouvelles dispositions et de distinguer clairement entre les différentes situations d’occupation de leur bien. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour s’assurer que toutes les démarches sont conformes à la législation en vigueur.
Préparer la vérification du dossier
Avant de saisir le préfet, réunissez la plainte, le titre, les preuves de l’usage du local et le constat d’une personne habilitée. Décrivez les procédés d’introduction et de maintien sans assimiler automatiquement tout occupant sans titre à un squatteur.
Questions liées
- Combien de temps pour expulser un squatteur ?
- La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
- Peut-on expulser soi-même un squatteur ?
Pour aller plus loin
Pour replacer cette question dans l’ensemble du dossier, consultez également les risques d’une expulsion sans jugement, les étapes de la procédure d’expulsion, le concours de la force publique.
Pour appliquer ces repères à votre propre calendrier et à vos pièces, utilisez le test d’éligibilité à la procédure anti-squat. Son résultat reste indicatif et ne constitue pas une consultation juridique.