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Loyers impayés · Guide pratique

Commandement de payer un loyer (huissier) : délai, mentions et suites

Le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice, laisse six semaines au locataire. Six mentions obligatoires, la caution, et après ?

Maître Clara Anidjar

En bref. Le commandement de payer est l’acte, signifié par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. (l’ancien huissier de justice), qui somme le locataire de régler sa dette de loyers ou de charges. Il lui laisse six semaines : passé ce délai sans paiement complet, la clause résolutoire du bail produit effet et le bailleur peut assigner. L’acte doit contenir six mentions obligatoires, être signifié à la caution dans les quinze jours et, selon la situation, être signalé à la commission de prévention des expulsions. Il ne permet jamais, à lui seul, d’expulser.

À quoi sert le commandement de payer ?

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte qui fait courir le délai au terme duquel le bail peut être résilié de plein droit pour impayés. Il est délivré par un commissaire de justice, qui le signifie au locataire, en principe à sa personne ou à son domicile.

Il ne faut pas le confondre avec :

Aucun texte n’impose d’attendre plusieurs mois d’impayés avant de le faire délivrer. Plus il intervient tôt, plus la dette reste maîtrisable et plus le calendrier de la procédure démarre vite.

Les six mentions obligatoires

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que le commandement contienne :

  1. la mention que le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette ;
  2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
  3. le décompte de la dette ;
  4. l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
  5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée ;
  6. la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce.

Le commissaire de justice rédige l’acte, mais à partir des informations fournies par le bailleur. Transmettez-lui le bail complet, l’identité de chaque locataire titulaire, l’adresse exacte et un décompte vérifiable.

Préparer un décompte exact

Le décompte est la pièce la plus contestée. Présentez-le mois par mois : loyer, provisions sur charges, régularisations justifiées, paiements reçus, aides au logement versées, solde. Retirez tous les paiements, même tardifs, en respectant les règles d’imputation des paiements, et ne mélangez pas la dette locativeDette locative : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. avec des réparations ou des frais non dus : les frais de relance ne peuvent pas être réclamés au locataire. Le calculateur de dette locative aide à construire ce tableau, à vérifier ligne par ligne sur pièces.

Le délai : six semaines

Le locataire dispose de six semaines à compter de la significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. pour régler l’intégralité de la dette visée. Pendant ce délai, il peut payer, demander des délais au juge, solliciter le fonds de solidarité pour le logement ou contester l’acte.

Un paiement partiel réduit la dette mais n’arrête pas les effets du commandement : seul le règlement complet dans le délai, ou des délais accordés par le juge, l’empêche de jouer. Acceptez les versements et transmettez-les aussitôt au commissaire de justice, pour que le décompte reste juste.

Bail signé avant le 29 juillet 2023. Le délai de six semaines date de la loi du 27 juillet 2023. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), un bail conclu avant cette loi et toujours en cours reste soumis au délai stipulé dans sa clause résolutoire, le plus souvent deux mois.

La caution et la commission de prévention des expulsions

La caution. Si le bail est garanti par un cautionnement, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Faites-le systématiquement, en même temps.

Le signalement à la CCAPEXCCAPEX : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux mois de loyer hors charges. Un diagnostic social et financier du locataire est alors engagé.

Combien coûte un commandement de payer ?

C’est un acte de commissaire de justice dont le tarif est réglementé. En pratique, comptez de l’ordre d’une centaine à un peu plus de cent cinquante euros, signification comprise ; le montant exact figure sur l’acte. Ces frais sont avancés par le bailleur, puis peuvent être mis à la charge du locataire par le juge, au titre des dépens.

Après les six semaines

Si la dette n’est pas réglée, la clause résolutoire produit effet. Le bailleur assigne alors le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation, condamner au paiement et ordonner l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant l’audience, et un bailleur personne morale doit avoir saisi la commission de prévention deux mois avant.

Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais au locataire qui a repris le paiement du loyer courant, et suspendre la clause pendant ce temps. Le fonctionnement de cette clause est détaillé dans le guide sur la clause résolutoire du bail.

Le commandement n’autorise jamais le bailleur à changer les serrures, à couper l’eau ou à sortir les meubles. Seule une décision de justice, suivie d’un commandement de quitter les lieux, permet l’expulsion.

Points à retenir

  • Acte de commissaire de justice, jamais une simple lettre du bailleur.
  • Six semaines pour payer, ou le délai de la clause pour un bail ancien toujours en cours.
  • Six mentions obligatoires, à peine de nullité, dont le décompte de la dette.
  • Signification à la caution sous quinze jours, sinon pas de pénalités ni d’intérêts contre elle.
  • Après le délai, assignation devant le juge : le commandement ne suffit pas à expulser.

Questions liées

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un commandement de payer pour un loyer impayé ?

C'est l'acte par lequel un commissaire de justice somme le locataire de régler sa dette locative. Il ouvre un délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire du bail produit effet si la dette n'est pas réglée. Une lettre du propriétaire ne peut pas le remplacer.

Quel est le délai d'un commandement de payer ?

Six semaines à compter de sa signification, pour les baux soumis à la loi du 27 juillet 2023. Un bail conclu avant cette loi et toujours en cours reste soumis au délai prévu par sa clause, souvent deux mois, selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.

Faut-il signifier le commandement de payer à la caution ?

Oui, dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution reste tenue de la dette, mais ne peut pas être condamnée à payer les pénalités ni les intérêts de retard.

Le commandement de payer suffit-il pour expulser ?

Non. Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge, qui constate la résiliation et ordonne l'expulsion. Un commandement de quitter les lieux, distinct, est ensuite délivré.

Sources officielles