Un seul : la loi ne fixe aucun minimum, et les deux mois souvent cités ne servent qu’à des signalements. Dès le premier impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. visant la clause résolutoire. Faute de paiement dans les six semaines, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Dans le détail
Tout bail d’habitation contient une clause qui le résilie de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Elle produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans réponse, délivré par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Pour un bail déjà en cours à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai stipulé par sa clause reste applicable : c’est l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024.
Le seuil de deux mois que l’on entend souvent citer ne conditionne pas l’expulsion. Lorsque l’impayé dure depuis deux mois, ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions, pour un bailleur particulier ou une SCI familiale. Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit aussi signaler l’impayé à l’organisme qui la verse.
Un bailleur social ou une société autre qu’une SCI familiale doit en outre saisir cette commission deux mois avant d’assigner. Dans tous les cas, l’assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. est notifiée au préfet six semaines au moins avant l’audience.
Le juge garde la main. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant, il peut lui accorder jusqu’à trois ans pour solder sa dette : la résiliation est alors suspendue, et elle est réputée n’avoir jamais joué si les échéances sont tenues. Au premier nouvel impayé, elle reprend son plein effet. Enfin, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 31 mars, même si la procédure avance pendant la trêve hivernale.
Le point de vigilance du bailleur
Agissez dès le premier impayé : plus la dette grossit, moins le locataire peut la solder et plus la procédure s’allonge. Si le bail est garanti par une caution, faites-lui signifier le commandement dans les quinze jours, faute de quoi elle ne devra ni les pénalités ni les intérêts de retard.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; code de la construction et de l’habitation, article L. 824-1 ; code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002.