Commencez par établir le départ et chiffrer la dette, puis déduisez-la du dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. et réclamez le solde à la caution s’il y en a une. À défaut de paiement, saisissez le juge pour obtenir un titre exécutoireTitre exécutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., que le commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. fera exécuter.
Dans le détail
Tant que le locataire n’a pas rendu les clés, son départ n’est pas établi. Si des éléments laissent supposer qu’il a abandonné le logement, faites-lui délivrer par commissaire de justice une mise en demeure de justifier qu’il l’occupe. Sans réponse un mois après, le commissaire de justice peut constater l’abandon, et le juge peut constater la résiliation du bail.
Chiffrez ensuite la créance : loyers et charges impayés, réparations justifiées par l’état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie est restitué déduction faite des sommes restant dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Si le bail est garanti par une caution, réclamez-lui le solde. Une mise en demeure formalise la réclamation.
Si elle reste sans effet, saisissez le juge pour obtenir un titre exécutoire. Il permet de recouvrer les sommes par voie d’exécution forcée, par exemple une saisie sur compte bancaire ou sur salaire.
Une société de recouvrement peut relancer le débiteur, mais ses frais, engagés sans titre exécutoire, restent à votre charge : toute clause contraire est réputée non écrite. Seul le juge de l’exécution peut en laisser tout ou partie au locataire de mauvaise foi, si vous prouvez que ces démarches étaient nécessaires.
Le point de vigilance du bailleur
Ne reprenez pas le logement de vous-même tant que le départ n’est pas établi par la remise des clés ou par la procédure d’abandon. Agissez sans tarder : le délai pour réclamer des loyers impayés est de trois ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître l’impayé.
Gardez le bail, les avis d’échéance, l’état des lieux de sortie et les échanges avec le locataire : ils fondent le décompte que le juge pourra vérifier.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 14-1 et 22 ; code des procédures civiles d’exécution, article L. 111-8.