Le délai pour réclamer des loyers impayés est de trois ans à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance. Une simple mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. n’interrompt pas ce délai. La reconnaissance de dette, la demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution peuvent produire un effet interruptif.
Dans le détail
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de trois ans pour les actions dérivant du bail. Chaque loyer et chaque provision exigible possède son propre point de départ. Le départ du locataireDépart du locataire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. ne reporte pas ce délai. Une prescription acquise peut faire obstacle à l’action si elle est valablement invoquée.
Les causes d’interruption sont encadrées par le Code civil. La reconnaissance par le débiteur, une demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée peuvent interrompre le délai. Une relance ou une mise en demeure ordinaire, même envoyée en recommandé, ne doit pas être présentée comme interruptive à elle seule.
Le bailleur doit pouvoir reconstituer les échéances, paiements et actes interruptifs allégués. Un tableau global sans dates ne suffit pas. Une reconnaissance de dette doit aussi être analysée dans ses termes : tout échange ou paiement partiel ne produit pas nécessairement le même effet sur l’ensemble des sommes.
Le délai applicable aux charges de copropriété régularisées peut en outre commencer à une date différente de celle du simple versement des provisions.
Le point de vigilance du bailleur
Ne vous contentez pas d’une mise en demeure à l’approche du délai. Identifiez, échéance par échéance, la date limite et l’acte juridiquement interruptif envisagé.
Conservez le bail, le décompte, les preuves de paiement, les reconnaissances éventuelles et les actes de procédure. Cette chronologie doit être vérifiée avant la saisine.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1