Le délai pour réclamer des loyers impayés est de trois ans à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance. Une simple mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. n’interrompt pas ce délai. La reconnaissance de dette, la demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution peuvent produire un effet interruptif.
Dans le détail
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de trois ans pour les actions dérivant du bail. Il court du jour où le bailleur a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir. Chaque loyer et chaque provision exigible possède donc son propre point de départ. Le départ du locataire ne reporte pas ce délai. Une prescription acquise peut faire obstacle à l’action si elle est valablement invoquée.
Les causes d’interruption sont fixées par les articles 2240, 2241 et 2244 du Code civil : la reconnaissance par le débiteur, une demande en justice, même en référé, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée. Une relance ou une mise en demeure ordinaire, même envoyée en recommandé, n’interrompt pas le délai à elle seule.
Le bailleur doit pouvoir reconstituer les échéances, paiements et actes interruptifs allégués. Un tableau global sans dates ne suffit pas. Une reconnaissance de dette doit aussi être analysée dans ses termes : tout échange ou paiement partiel ne produit pas nécessairement le même effet sur l’ensemble des sommes.
Pour un solde de régularisation des chargesRégularisation des charges : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. locatives, la même règle s’applique : le délai court du jour où le bailleur a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de réclamer ce solde. Ce jour peut être postérieur au versement des provisions.
Le point de vigilance du bailleur
Ne vous contentez pas d’une mise en demeure à l’approche du délai. Identifiez, échéance par échéance, la date limite et l’acte juridiquement interruptif envisagé.
Conservez le bail, le décompte, les preuves de paiement, les reconnaissances éventuelles et les actes de procédure. Cette chronologie doit être vérifiée avant la saisine.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 ; Code civil, articles 2240, 2241 et 2244.