En bref. Dès le premier loyer impayé, le propriétaire vérifie l’échéance, établit un décompte mois par mois et déclare l’impayé à son assurance loyers impayés, à Visale ou à la caution, dans les délais du contrat. Il envoie ensuite une mise en demeure, qui fait courir les intérêts au taux légal, puis fait délivrer un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. : le locataire a alors six semaines pour régler. Sans paiement, le juge peut condamner le locataire, constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion ; le jugement permet aussi de saisir ses comptes ou son salaire. Aucun seuil n’oblige à attendre plusieurs mois, et le bailleur ne doit jamais se faire justice lui-même. Pour un dossier qui se tend, un avocat en loyers impayés sécurise chaque acte.
Pour la première relance écrite, le générateur de mise en demeure pour loyer impayé produit la lettre en quelques minutes, dans votre navigateur.
Mon locataire ne paie plus : les 7 étapes, dans l’ordre
- Vérifier l’impayé dès le premier jour de retard. Relire le bail (montant, charges, date d’échéance, clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement.), contrôler le compte et les versements d’aide au logement, puis écrire au locataire.
- Établir le décompte, mois par mois : loyer, charges, sommes reçues, solde. Les intérêts se calculent à part.
- Actionner les garanties : déclarer l’impayé à l’assurance loyers impayés ou à Visale, prévenir la caution, et signaler l’impayé à la CAF si l’aide au logement vous est versée.
- Envoyer une mise en demeure écrite, avec le montant, un délai de régularisation et une preuve d’envoi.
- Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : six semaines pour payer, et significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. à la caution dans les quinze jours.
- Assigner devant le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur. si la dette persiste, pour obtenir la condamnation au paiement et, si besoin, la résiliation du bail et l’expulsion.
- Faire exécuter le jugement : saisies sur les comptes ou le salaire pour recouvrer la dette, et, si le locataire reste, la procédure d’expulsion jusqu’à son terme.
Un accord amiable reste possible à chaque étape. Il ne doit jamais faire perdre de temps : le commandement de payer peut être délivré pendant qu’on discute, et c’est lui qui fait courir les délais.
Les délais à connaître
| Moment | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Assurance loyers impayés, Visale | Déclaration dans le délai fixé par le contrat ; en retard, la garantie peut être perdue | Contrat de garantie |
| Aide au logement versée au bailleur | Signaler l’impayé à la CAF dans les deux mois de sa constitution | Code de la construction et de l’habitation |
| Mise en demeure | Fait courir les intérêts au taux légal, sans avoir à prouver un préjudice | Code civil, art. 1231-6 et 1344-1 |
| Commandement de payer | Six semaines pour payer ; à défaut, la clause résolutoire produit effet | Loi du 6 juillet 1989, art. 24 |
| Caution | Le commandement lui est signifié dans les quinze jours, sinon elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard | Loi du 6 juillet 1989, art. 24 |
| Prescription | Trois ans pour agir en paiement, échéance par échéance | Loi du 6 juillet 1989, art. 7-1 |
Le délai de prescription est un plafond, pas une marge : chaque mois d’attente ajoute un loyer à la dette d’un locataire qui, souvent, ne pourra pas la rembourser. Le détail figure dans quel délai pour réclamer des loyers impayés.
Vérifier que le loyer est vraiment impayé
Relisez le bail pour retrouver le montant du loyer, les provisions sur charges, la date d’exigibilité et les titulaires. Consultez le compte bancaire et les versements de la CAF : un virement mal référencé ou une aide décalée passe facilement inaperçu.
Écrivez ensuite au locataire, par courriel ou par lettre, pour signaler le montant manquant et lui demander une explication. Restez factuel : n’annoncez pas une expulsion, ne contactez ni son employeur ni son entourage. Si le locataire affirme avoir payé, demandez le justificatif. Gardez une trace datée de chaque échange : c’est la base du dossier si la situation dure.
Établir le décompte, mois par mois
Tenez un tableau avec une ligne par échéance : date, loyer hors charges, charges, montant reçu, date du paiement et solde cumulé. Mettez à jour ce décompte après chaque versement : une procédure engagée sur un montant faux ou ancien se fait contester.
Le calculateur de dette locative prépare ce décompte et une estimation des intérêts. Deux règles à connaître :
- les intérêts au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure, sans qu’une clause du bail soit nécessaire ;
- les pénalités de retard sont interdites : la clause du bail qui prévoit des amendes ou des pénalités est réputée non écrite.
Actionner les garanties sans attendre
L’assurance loyers impayés. Lisez le contrat dès le premier incident : il fixe le délai de déclaration, les relances exigées et les pièces à fournir. Une déclaration tardive peut faire perdre la prise en charge. L’assureur peut ensuite piloter une partie de la procédure : ne signez pas seul un accord avec le locataire sans vérifier ce que le contrat prévoit.
La caution. Relisez l’acte de cautionnement : durée, plafond, dettes garanties. Une caution solidaire peut être poursuivie directement, sans attendre que le locataire soit poursuivi. Informez-la de l’impayé, et n’oubliez pas que le commandement de payer devra lui être signifié dans les quinze jours.
La garantie Visale. Elle suit sa propre procédure, sur l’espace en ligne du bailleur : déclarez l’impayé sans attendre, en respectant son calendrier.
La CAF. Si l’aide au logement vous est versée directement, vous devez signaler l’impayé à la CAF dans les deux mois de sa constitution, et justifier de vos démarches de recouvrement. L’aide peut alors être maintenue si un plan d’apurement est mis en place. Les règles et les seuils sont détaillés dans le guide de l’attestation de loyer CAF, et la question la CAF peut-elle payer les loyers impayés fait le point sur ce que vous pouvez en attendre.
Récupérer l’argent : les solutions, de la plus simple à la plus lourde
| Solution | Quand l’utiliser | Ce qu’elle permet |
|---|---|---|
| Accord écrit et échéancier | Locataire de bonne foi, difficulté passagère | Un plan daté et chiffré, sans renoncer à agir s’il n’est pas tenu |
| Garanties | Assurance, caution ou Visale en place | Être indemnisé, selon le contrat |
| Procédure simplifiée de recouvrement des petites créances | Dette de 5 000 euros au plus, locataire prêt à s’engager | Un accord constaté par un commissaire de justice, qui vaut titre exécutoireTitre exécutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., sans passer par le juge |
| Injonction de payer | Réclamer seulement l’argent, par exemple après le départ du locataire | Une ordonnance du juge sur requête, sans audience préalable |
| Commandement de payer puis assignation | Locataire en place qui ne paie plus | La condamnation au paiement, la résiliation du bail et l’expulsion |
| Saisies | Une fois le jugement ou un autre titre obtenu | Saisir les sommes sur les comptes du locataire, ou une part de son salaire un mois après un commandement |
La procédure simplifiée et l’injonction de payer ne mettent pas fin au bail. Tant que le locataire occupe le logement et ne paie pas, seuls le commandement de payer et le juge permettent de récupérer à la fois l’argent et le bien. Pour la saisie sur salaire, voir la procédure de saisie sur salaire pour loyer impayé.
Proposer ou accepter un échéancier
Un locataire de bonne foi peut proposer d’apurer sa dette. Avant d’accepter, comparez ses revenus au loyer courant et à la mensualité proposée : un plan irréaliste ne fait que repousser le problème. Un bon accord est écrit et précise le montant reconnu, les mensualités, leurs dates, le maintien du loyer courant et ce qui se passe au premier défaut.
Accepter un paiement partiel ne vaut pas renonciation au solde. Accusez réception en indiquant sur quelle échéance il s’impute. Vous pouvez aussi refuser un échéancier : voir le bailleur peut-il refuser un échéancier.
La mise en demeure
Si la relance reste sans effet, la mise en demeure formalise la demande : identité des parties, logement, montant arrêté à une date, délai de régularisation. Envoyez-la de façon à en garder la preuve, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle fait courir les intérêts au taux légal, mais elle ne remplace pas le commandement de payer : attendre sa réponse avant de faire délivrer le commandement, c’est retarder d’autant toute la suite. Ses effets et ses limites sont détaillés dans le guide de la mise en demeure par un avocat.
Le commandement de payer
C’est l’acte qui fait courir les délais. Délivré par un commissaire de justice, il ouvre au locataire six semaines pour payer, au terme desquelles la clause résolutoire du bail produit effet. Il comporte des mentions obligatoires prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine de nullité.
Transmettez au commissaire de justice le bail, l’identité exacte de chaque locataire, le décompte à jour, les paiements reçus et les coordonnées de la caution. Une erreur d’identité ou un montant incohérent fragilise toute la procédure. Le guide du commandement de payer détaille les contrôles à faire.
L’assignation devant le juge
Si la dette persiste à l’issue des six semaines, le locataire est assigné devant le juge des contentieux de la protection. Le bailleur demande la condamnation au paiement, le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’au départ. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement s’il a repris le paiement du loyer courant ; une procédure de surendettement peut aussi modifier le calendrier.
Le contenu de l’acte et les pièces sont détaillés dans le guide de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, et le simulateur de chronologie place les délais sur un calendrier. Pour savoir à partir de quand l’expulsion devient possible, voir combien de loyers impayés avant une expulsion.
Ce que le propriétaire ne doit jamais faire
Même face à une dette importante, le propriétaire ne doit pas :
- entrer dans le logement sans l’accord du locataire ;
- changer les serrures ou retirer ses affaires ;
- couper l’eau, l’électricité ou le chauffage ;
- menacer, harceler ou exposer la dette du locataire ;
- encaisser le dépôt de garantie à la place du loyer en cours de bail.
Forcer un locataire à partir sans le concours de l’État est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, et affaiblit le dossier du bailleur. Voir peut-on couper l’eau ou l’électricité d’un locataire.