Loyer impayé : que faire quand le locataire ne paie plus ? Les 7 étapes

En bref. Quand un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire suit sept étapes dans l’ordre : vérifier que l’échéance est bien due, établir un décompte mois par mois, déclarer l’impayé à l’assurance loyers impayés ou à la caution dans les délais du contrat, envoyer une mise en demeure, faire délivrer un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., attendre le délai de six semaines, puis assigner devant le juge si la dette persiste. Il ne doit jamais couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures ni entrer dans le logement. Pour un dossier déjà engagé, un avocat en loyers impayés sécurise chaque acte.

Les démarches dépendent du bail, des garanties, de la date des actes et de la situation du locataire.

Pour la relance formelle, le générateur de mise en demeure produit la lettre en quelques minutes, dans votre navigateur. Ce guide explique ce qui vient avant, et ce qui vient après si le locataire ne régularise pas.

Mon locataire ne paie plus : que faire, étape par étape ?

Voici l’ordre à respecter. Chaque étape est détaillée plus bas dans ce guide.

1. Vérifier l’impayé dès la date d’exigibilité : relire le bail, contrôler le compte bancaire et les versements d’aide au logement, puis contacter le locataire par un moyen traçable.
2. Établir le décompte mois par mois : loyer, charges, sommes reçues, solde, intérêts isolés du principal.
3. Déclarer l’impayé à l’assurance loyers impayés ou informer la caution, dans les délais et les formes prévus par le contrat.
4. Envoyer une mise en demeure écrite, avec un délai de régularisation et une preuve d’envoi.
5. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si le bail contient une clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. : le locataire dispose alors de six semaines pour régler (deux mois pour certains baux antérieurs au régime de 2023).
6. Assigner devant le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur. si la dette persiste à l’expiration du délai, pour obtenir la condamnation au paiement, la résiliation du bail et l’expulsion.
7. Faire exécuter la décision par le commissaire de justice : commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., puis, si nécessaire, concours de la force publique, hors trêve hivernale.

Un accord amiable reste possible à chaque étape : un échéancier précis, tenu par le locataire, règle souvent la situation plus vite qu’une procédure menée jusqu’au bout.

Un loyer qui n’arrive pas à l’échéance ne signifie pas toujours qu’une procédure d’expulsion doit être lancée le jour même. Il impose en revanche une vérification rapide. Une erreur bancaire, un décalage d’aide au logement, une difficulté ponctuelle ou une rupture durable de paiement n’appellent pas exactement la même réponse. Le propriétaire doit documenter les faits sans laisser les mois s’accumuler.

La bonne méthode combine trois objectifs : connaître le montant exact, préserver les garanties et préparer l’acte approprié si la situation ne se régularise pas. Cette démarche factuelle évite autant la passivité que les réactions illicites.

Le loyer est-il vraiment impayé ? Vérifier l’échéance et le paiement

Relisez le bail pour identifier le montant du loyer, les provisions sur charges, la date d’exigibilité, les titulaires et la clause résolutoire. Consultez ensuite le compte bancaire et les éventuels versements d’un organisme. Un paiement partiel ou mal référencé peut être passé inaperçu.

Contactez rapidement le locataire par un moyen traçable et courtois. Une première demande peut signaler le montant manquant et inviter à expliquer l’incident. Évitez d’annoncer une expulsion immédiate, de facturer des pénalités sans fondement ou de multiplier les appels à des horaires inadaptés.

Si le locataire indique avoir payé, demandez un justificatif et vérifiez le bénéficiaire. Si une aide au logement n’a pas été versée, distinguez ce retard de la part restant directement due. Le propriétaire doit conserver une chronologie, mais il n’a pas à publier la situation ni à contacter l’employeur ou l’entourage sans base légitime.

Comment établir le décompte, mois par mois ?

Créez un tableau avec une ligne par échéance :

1. date d’exigibilité ;
2. loyer hors charges ;
3. charges ou régularisation justifiée ;
4. montant reçu ;
5. date et référence du règlement ;
6. solde cumulé.

Ajoutez séparément les indemnités d’occupation si le bail a déjà été résilié et qu’un titre ou une situation le justifie. N’assimilez pas automatiquement cette indemnité au dernier loyer. Les intérêts doivent également être isolés du principal.

Notre calculateur de dette locative peut préparer une synthèse. Il utilise un taux semestriel sélectionné et une formule simple. Pour une demande judiciaire, chaque échéance et son point de départ peuvent nécessiter un calcul plus précis.

Le décompte doit être actualisé après chaque paiement. Une procédure fondée sur un montant ancien ou incluant des sommes déjà reçues expose à une contestation et complique l’analyse du juge.

Quand déclarer l’impayé à l’assurance loyers impayés ?

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, lisez immédiatement les conditions. Le contrat peut imposer :

• une relance dans un certain délai ;
• une mise en demeure selon une forme donnée ;
• la déclaration du sinistre sur une plateforme ;
• la transmission du bail, du dossier de solvabilité et du décompte ;
• l’accord de l’assureur avant certaines démarches.

Les délais sont contractuels et diffèrent d’un assureur à l’autre. Ne supposez pas qu’un simple courriel suffit. Conservez l’accusé de déclaration et les demandes de pièces. Si l’assureur indemnise, la répartition des droits et la présentation des sommes réclamées doivent éviter tout double paiement.

Une assurance ne remplace pas l’action contre le locataire. Elle peut prendre en charge tout ou partie des pertes et piloter certains actes, selon le contrat. Signer seul un accord ou abandonner une créance sans vérifier les conditions peut avoir des conséquences sur la garantie.

Comment mobiliser la caution ?

Le bail peut être garanti par une personne physique ou un organisme. Relisez l’acte de cautionnement : identité, durée, plafond, dettes couvertes et formalités. La caution simple et la caution solidaire n’ont pas exactement les mêmes effets.

Informez la caution et adressez-lui un décompte compréhensible ; le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours de sa significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. au locataire, sans quoi elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Certaines obligations d’information sont périodiques ou liées au premier incident de paiement.

La garantie Visale et d’autres dispositifs suivent leurs propres procédures. Connectez-vous au service concerné sans attendre et respectez son calendrier. La présence d’une caution ne justifie pas de laisser la dette augmenter sans limite.

Faut-il proposer ou accepter un échéancier ?

Un locataire de bonne foi peut proposer un apurement. Avant d’accepter, examinez le revenu annoncé, le montant du loyer courant et la durée nécessaire. Un plan irréaliste reporte le problème. Un plan précis indique le solde reconnu, les mensualités, les dates et le maintien du paiement courant.

La rédaction doit éviter les ambiguïtés. Précisez ce qui se passe en cas de nouvel impayé et comment le plan s’articule avec une démarche déjà engagée. Une clause ne peut pas supprimer les pouvoirs du juge ni contourner les protections légales.

Accepter un règlement partiel n’équivaut pas nécessairement à renoncer au solde. Accusez réception en indiquant la période ou la dette sur laquelle il est imputé, après vérification. Si le locataire conteste les charges ou demande des justificatifs, répondez sur pièces plutôt que par une formule générale.

Comment rédiger une mise en demeure mesurée ?

Lorsque la relance reste sans effet, une mise en demeure peut formaliser la demande. Elle identifie les parties et le logement, détaille le montant, indique la date à laquelle le décompte est arrêté et demande une régularisation dans un délai déterminé.

Le générateur de mise en demeure, présenté en tête de ce guide, propose un délai indicatif de huit jours, à adapter à votre situation. Ce délai n’est pas imposé par un texte général. Le PDF est créé dans votre navigateur et ne remplace pas un commandement de payer.

Conservez la lettre signée et la preuve d’envoi. Si elle revient, gardez l’enveloppe et le suivi. Selon l’objectif, un acte de commissaire de justice peut être nécessaire. Une mise en demeure ne doit pas menacer de mesures que le propriétaire n’a pas le droit d’exécuter lui-même.

Quand faire délivrer un commandement de payer ?

En présence d’une clause résolutoire, le commandement de payer est une étape centrale de la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il est délivré par un commissaire de justice et comporte des mentions obligatoires. Dans ce régime, le délai est en principe de six semaines.

Transmettez au professionnel :

• le bail et la clause ;
• l’identité exacte des locataires ;
• le décompte actualisé ;
• l’adresse de signification ;
• les paiements reçus ;
• les informations sur la caution.

Une erreur d’identité, un montant incohérent ou une clause inapplicable peuvent fragiliser la suite. Le guide du commandement de payer détaille les contrôles à effectuer.

Quand préparer l’assignation, si la dette persiste ?

À l’expiration de la phase préalable, une assignation devant le juge des contentieux de la protection peut être envisagée. Le propriétaire demande le paiement et, selon le fondement, la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Le juge peut examiner la capacité d’apurement, les actes et les contestations. Les délais d’audience varient selon le tribunal. Ne présentez jamais une date de jugement ou une expulsion comme acquise. Le simulateur de chronologie sépare les délais légaux des estimations.

Les pièces doivent être communiquées de manière contradictoire et ordonnée. Toute nouvelle échéance ou tout paiement intervenu avant l’audience doit être intégré. Une procédure de surendettement, des aides ou une demande de délais peuvent interagir avec le dossier.

Que ne doit surtout pas faire le propriétaire ?

Même face à une dette importante, le propriétaire ne doit pas :

• entrer sans autorisation dans le logement ;
• changer les serrures ;
• couper l’eau, l’électricité ou le chauffage ;
• retirer les biens du locataire ;
• menacer ou harceler ;
• publier son identité ou sa dette ;
• organiser une expulsion privée.

Ces actes peuvent constituer des fautes ou infractions et compromettre le dossier. La seule voie sûre consiste à utiliser les garanties, actes et décisions prévus.

Comment réagir selon le niveau d’urgence ?

L’urgence n’est pas seulement le montant. Une dette élevée et ancienne sans assurance appelle une action structurée, mais un congé proche, un bien abandonné, un locataire en procédure collective ou un acte déjà délivré peuvent modifier les priorités.

Le formulaire du site combine le montant, l’ancienneté, le commandement et l’assurance pour produire un score interne. Ce score sert au tri du cabinet ; il ne mesure ni les chances de succès ni la valeur juridique du dossier.

Pour préparer la suite, vous pouvez approfondir le fonctionnement de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation après résiliation et l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.

Questions liées

• La CAF peut-elle payer les loyers impayés ?
• Le bailleur peut-il refuser un échéancier proposé par le locataire ?
• Le locataire est parti en laissant des impayés : que faire ?

Vous pouvez présenter la situation et les actes déjà accomplis. Les informations sont transmises directement à Maître Clara Anidjar, qui confirme ensuite les démarches adaptées après examen.

Le propriétaire peut-il demander des intérêts de retard sur les loyers impayés ?

Oui. Les intérêts de retard au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure du locataire, sans qu’une clause du bail soit nécessaire (articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil). Le bail ne peut pas prévoir de pénalité ou de frais de retard : une telle clause est réputée non écrite. Calculez ces intérêts avec précision et isolez-les du principal dans le décompte, afin d’éviter toute contestation devant le juge.

Sources : Code civil, article 1231-6