En bref. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est le texte qui régit la résiliation d’un bail d’habitation pour loyers impayés. Il impose une clause résolutoire dans tout bail, fixe à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., organise le signalement de l’impayé à la CCAPEX et la notification de l’assignation au préfet, et donne au juge le pouvoir d’accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement. Pour le bailleur, chaque étape est un délai à respecter et une mention à ne pas oublier, sous peine de nullité ou d’irrecevabilité.
Que dit exactement l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Le texte en vigueur est celui issu de l’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023. Il compte neuf paragraphes numérotés de I à IX. Le paragraphe I, le plus important pour le bailleur, s’ouvre ainsi :
I. - Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Source : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur.
Les paragraphes suivants traitent de la caution, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, des délais de paiement que le juge peut accorder et du cas du locataire surendetté. Ce guide les reprend un par un, dans l’ordre où le bailleur les rencontre.
Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé
Trois modifications concernent directement le propriétaire :
- La clause résolutoire est désormais obligatoire dans tout bail d’habitation. Avant, elle était facultative : un bail qui n’en contenait pas obligeait le bailleur à demander au juge de prononcer la résiliation, avec un débat sur la gravité des manquements.
- Le délai du commandement de payer passe de deux mois à six semaines. La procédure gagne deux semaines dès le premier acte.
- L’assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., au lieu de deux mois.
Pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, un point appelle la vigilance. Si la clause résolutoire du bail mentionne expressément un délai de deux mois, le commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. retiendra le plus souvent ce délai contractuel, plus favorable au locataire. Le guide du commandement de payer explique comment lire la clause avant de faire délivrer l’acte.
Les six mentions obligatoires du commandement de payer
Le commandement de payer n’est pas une simple relance. C’est un acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas. dont le contenu est fixé par la loi, et l’oubli d’une seule mention entraîne sa nullité. Le bailleur qui fournit un décompte approximatif prend donc un risque réel : le décompte de la dette figure parmi les mentions obligatoires, et un montant erroné peut être contesté devant le juge.
Concrètement, avant de mandater le commissaire de justice, le bailleur prépare :
- le montant mensuel du loyer et des charges tel qu’il figure au bail, révisions comprises ;
- un décompte échéance par échéance, loyers et charges séparés, paiements reçus déduits ;
- l’identité exacte de tous les locataires titulaires du bail.
Le calculateur de dette locative produit ce décompte dans votre navigateur. Les autres mentions, comme l’adresse du fonds de solidarité pour le logement ou l’avertissement sur la procédure, relèvent du commissaire de justice, qui les insère systématiquement.
Caution : quinze jours pour lui signifier le commandement
Le paragraphe I de l’article 24 impose aussi de signifier le commandement de payer à la caution, dans un délai de quinze jours à compter de sa significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. au locataire. La sanction est limitée mais concrète : à défaut, la caution solidaire reste tenue du principal de la dette, mais elle échappe aux pénalités et aux intérêts de retard.
En pratique, le bailleur transmet au commissaire de justice les coordonnées de la caution en même temps que celles du locataire. Le guide de la caution solidaire détaille ce qu’il est possible de lui réclamer et à quel moment.
Signalement à la CCAPEX : à partir de deux mois d’impayé
L’article 24 prévoit un signalement de l’impayé à la CCAPEX, la commission départementale chargée de prévenir les expulsions. Deux seuils alternatifs le déclenchent : un impayé de loyer ou de charges sans interruption depuis deux mois, ou une dette égale à deux fois le loyer mensuel hors charges.
Qui signale dépend de la qualité du bailleur :
- pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, c’est le commissaire de justice qui signale le commandement de payer à la CCAPEX, par voie électronique, sans démarche du propriétaire ;
- pour un bailleur personne morale, hors société civile familiale, le paragraphe II impose au bailleur lui-même de saisir la CCAPEX, puis d’attendre deux mois avant de faire délivrer l’assignation. Une assignation délivrée trop tôt est irrecevable.
Le préfet fait ensuite réaliser un diagnostic social et financierDiagnostic social et financier : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. du locataire, transmis à la commission avant l’audience. Ce diagnostic ne suspend pas la procédure, mais le juge en tient compte lorsqu’il examine une demande de délais.
Assignation : six semaines de préavis au préfet avant l’audience
Le paragraphe III pose une règle de forme que le bailleur ne peut pas ignorer : l’assignation en constat de la résiliation doit être notifiée au préfet, par le commissaire de justice, au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Le paragraphe IV étend cette règle aux demandes de résiliation judiciaire fondées sur une dette locative et aux demandes reconventionnelles.
Ce préavis conditionne le calendrier. Entre la signification du commandement et l’audience, il faut donc compter au minimum six semaines de délai du commandement, puis six semaines de préavis au préfet, soit trois mois avant que le juge n’examine l’affaire. Le simulateur de chronologie place ces délais légaux sur un calendrier et distingue ce qui est certain de ce qui dépend du tribunal.
Le tribunal compétent est celui du lieu du logement. L’outil tribunal compétent l’indique à partir de la commune ou du code postal.
Délais de paiement : jusqu’à trois ans accordés par le juge
Le paragraphe V est la disposition que le bailleur redoute le plus. Le juge des contentieux de la protection peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office. Deux conditions cumulatives sont posées : le locataire doit être en situation de régler sa dette, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Le juge peut aussi vérifier d’office chaque élément de la dette et le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Un décompte flou ou un logement non conforme deviennent alors des arguments pour le locataire.
Le paragraphe VII précise l’effet de ces délais : la clause résolutoire est suspendue pendant leur cours. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail continue. Au premier impayé ou à la première échéance manquée, elle reprend son plein effet, et le bailleur peut poursuivre l’expulsion sans nouvelle procédure au fond. Ces délais ne dispensent jamais du paiement du loyer courant.
La question le juge peut-il accorder des délais au locataire ? résume ce mécanisme, et le guide de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection explique comment préparer l’audience.
Locataire surendetté : les paragraphes VI et VIII
Lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’il a repris le paiement du loyer, le paragraphe VI impose au juge d’aligner les délais de paiement de la dette locative sur les décisions de la commission de surendettement : recevabilité, plan conventionnel ou mesures imposées. Le bailleur ne choisit plus le calendrier ; il suit celui de la commission.
Le paragraphe VIII va plus loin en cas de rétablissement personnel, c’est-à-dire d’effacement des dettes : le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans. Si le locataire paie loyers et charges pendant ces deux années, la clause est réputée n’avoir jamais joué. La dette antérieure, elle, est effacée avec le rétablissement personnel.
Pour le bailleur, la leçon est simple : plus l’impayé est ancien, plus le risque d’une procédure de surendettement qui gèle la dette est élevé. Agir dès le deuxième mois d’impayé, comme le décrit le guide loyer impayé : que faire ?, reste la meilleure protection.
Le calendrier de l’article 24, du commandement à l’audience
| Étape | Délai fixé par l’article 24 | Sanction en cas d’oubli |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Ouvre un délai de six semaines | Nullité si une mention manque |
| Signification à la caution | Quinze jours après le commandement | Perte des pénalités et intérêts contre la caution |
| Signalement CCAPEX | Dès deux mois d’impayé ou deux loyers de dette | Irrecevabilité pour les bailleurs personnes morales qui assignent avant deux mois |
| Notification de l’assignation au préfet | Au moins six semaines avant l’audience | Irrecevabilité de la demande |
| Délais de paiement | Jusqu’à trois ans, clause suspendue | Reprise de plein effet au premier impayé |
Après le jugement, la procédure se poursuit avec le commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, le concours de la force publique, hors trêve hivernale. Le guide des étapes de la procédure d’expulsion prend le relais à ce stade.
Points à retenir
- L’article 24 rend la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation et fixe à six semaines le délai du commandement de payer.
- Six mentions sont exigées dans le commandement, à peine de nullité ; le décompte de la dette en fait partie.
- La caution reçoit le commandement dans les quinze jours, la CCAPEX est signalée dès deux mois d’impayé, le préfet est notifié six semaines avant l’audience.
- Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais et suspendre la clause ; le surendettement du locataire peut la geler deux ans.
- Un décompte exact et un calendrier respecté sont les deux conditions d’une procédure qui aboutit.