Oui, mais seulement par le juge. Des troubles répétés et prouvés manquent à l’obligation d’user paisiblement du logement : le bailleur peut demander la résiliation du bail, puis l’expulsion. La clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. ne joue que si les troubles ont déjà été constatés par une décision de justice définitive.
Dans le détail
Le locataire doit user paisiblement du logement et s’abstenir, aux abords et dans l’immeuble, de tout comportement qui porte atteinte à la sécurité des personnes ou aux équipements communs. Le code civil permet au bailleur de faire résilier le bail quand le locataire n’use pas du logement raisonnablement.
Le propriétaire ne peut pas rester passif. Après une mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. motivée, des voisins ou du syndic par exemple, il doit utiliser ses propres droits pour faire cesser les troubles causés par son locataire, sauf motif légitime.
La démarche se déroule en trois temps :
- Réunir des preuves datées : constats de commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., plaintes, mains courantes, attestations de voisins, courriers du syndic.
- Mettre en demeure le locataire de cesser les troubles, par lettre recommandée.
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail. Le juge apprécie la gravité et la répétition des faits ; un incident isolé suffit rarement.
La clause résolutoire du bail ne sert ici qu’à une condition : que les troubles aient déjà été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Le plus souvent, le bailleur demande donc une résiliation judiciaire. Une fois le bail résilié, l’expulsion suit la procédure habituelle : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, trêve hivernale.
Le point de vigilance du bailleur
Ne vous contentez pas des plaintes orales des voisins : sans preuves écrites et datées, la demande de résiliation a peu de chances d’aboutir. Et ne tentez jamais de faire partir le locataire vous-même. Réunir ces preuves puis demander la résiliation au juge est le cœur du travail d’une avocate chargée de l’expulsion.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4, 6-1 et 7 ; code civil, articles 1728 et 1729.