Ce que l’encadrement plafonne exactement
À Paris, le loyer d’un bail conclu ou renouvelé ne peut pas dépasser un montant au mètre carré fixé par arrêté préfectoral : le loyer de référence majoré. Ce plafond ne s’applique ni aux charges, qui s’ajoutent et suivent leur propre régime, ni au complément de loyer, qui obéit à des conditions strictes. Il porte sur le loyer de base, rapporté à la surface habitable, et non à la surface au sol ni à la surface Carrez, dont les définitions diffèrent.
Le montant dépend de quatre paramètres et d’eux seuls : le quartier administratif, le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble et le caractère meublé ou non de la location. Paris compte quatre-vingts quartiers, regroupés en secteurs géographiques ; deux immeubles séparés par une rue peuvent relever de quartiers différents et donc de plafonds différents. La qualité du logement, sa vue ou son étage n’entrent pas dans ce calcul : ils relèvent, le cas échéant, du complément de loyer.
Les trois loyers de référence, et à quoi sert chacun
L’arrêté fixe trois montants par situation. Le loyer de référence est la médiane observée par l’observatoire des loyers. Le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 % : c’est le plafond que votre loyer ne peut pas dépasser. Le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 % : il sert au locataire qui estime payer un loyer sous-évalué lors du renouvellement, situation plus rare mais symétrique.
Pour un bailleur, seul le majoré a une portée contraignante immédiate. Les deux autres montants restent utiles pour situer un loyer : un loyer proche du minoré signale une possible réévaluation au renouvellement, un loyer collé au majoré appelle une vérification soigneuse de la surface retenue, car une erreur de quelques mètres carrés fait basculer le loyer dans l’illégalité.
Le complément de loyer, seule façon légale de dépasser le plafond
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, par leur nature et leur ampleur, et qui ne sont pas déjà prises en compte dans la détermination du loyer de référence. La formulation est exigeante : une belle vue, une terrasse, une hauteur sous plafond remarquable peuvent être admises, mais un simple bon état ou un équipement standard ne le sont pas.
Le complément doit figurer expressément au bail, avec le montant et les caractéristiques qui le justifient. Le locataire dispose d’un délai pour le contester devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Un complément mal motivé est annulé, et le trop-perçu remboursé. Les logements dont certains éléments dégradent le confort (absence d’ascenseur au-delà d’un certain étage, sanitaires sur le palier, humidité) se voient au contraire refuser tout complément.
Ce que vous risquez si le plafond est dépassé
La part du loyer excédant le plafond n’est pas due. Le locataire peut mettre en demeure le bailleur de mettre le loyer en conformité, saisir la commission de conciliation, puis le juge, et obtenir la diminution du loyer ainsi que le remboursement des sommes trop perçues depuis l’entrée dans les lieux, dans la limite de la prescription. L’action se prescrit par trois ans, ce qui peut représenter des montants considérables sur un loyer parisien.
S’y ajoute une sanction administrative : le préfet peut, après mise en demeure restée sans effet, prononcer une amende dont le montant est plus élevé lorsque le bailleur est une personne morale. Ces deux voies sont indépendantes : régulariser le loyer face au locataire n’éteint pas nécessairement la procédure administrative. Vérifier le plafond avant la signature coûte quelques minutes ; le corriger après coûte beaucoup plus.
L’arrêté change chaque année
Un nouvel arrêté préfectoral fixe les loyers de référence chaque année, applicable du 1er juillet au 30 juin suivant. Le plafond opposable est celui en vigueur à la date de conclusion ou de renouvellement du bail, et non celui du jour où l’on s’interroge. C’est pourquoi cet outil demande l’arrêté de référence : pour un bail signé il y a deux ans et contesté aujourd’hui, ce sont les montants de l’époque qui comptent.
Les données publiées par la Ville de Paris n’ont pas été actualisées depuis juin 2025. L’arrêté le plus récent qu’elles contiennent n’est donc pas nécessairement celui applicable aujourd’hui, et l’outil l’indique explicitement plutôt que de présenter un plafond périmé comme courant. Pour un bail à signer, confrontez systématiquement le résultat à l’arrêté préfectoral en cours avant d’arrêter le loyer.
D’où viennent ces montants
Les loyers de référence proviennent du jeu de données « Logement — Encadrement des loyers » publié par la Ville de Paris sur son portail open data et référencé sur data.gouv.fr, sous Open Database License. Il rassemble, depuis la mise en place du dispositif en 2019, les trois montants de référence pour chaque combinaison de quartier, nombre de pièces, époque et type de location.
Les trois derniers arrêtés sont conservés ici : au-delà, l’action en diminution d’un loyer surévalué se prescrit et les montants n’ont plus d’usage pratique. Chaque valeur affichée a été confrontée une à une à la source lors de la préparation des données. Le calcul s’effectue dans votre navigateur : ni l’adresse, ni la surface, ni le loyer que vous consultez ne sont transmis au site.
Que faire maintenant ?
- Comparez le loyer hors charges du bail au loyer de référence majoré de la ligne obtenue : au-dessus, seul un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles peut le légitimer.
- Vérifiez que le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré : leur absence est une irrégularité que le locataire peut invoquer.
- Avant une relocation ou un renouvellement, refaites le calcul sur l’arrêté en vigueur : il change chaque année au 1er juillet.
Documents à préparer
- Le bail, avec la surface et le nombre de pièces
- L’année de construction et le type de location (vide ou meublé)
- L’annonce ou le bail précédent, pour justifier un complément de loyer
Questions fréquentes
Le plafond s’applique-t-il aux charges ?
Non. L’encadrement porte sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges s’ajoutent au loyer plafonné et obéissent à leur propre régime, avec régularisation annuelle sur justificatifs.
Quelle surface faut-il retenir ?
La surface habitable, au sens de la réglementation du logement, et non la surface Carrez utilisée pour la vente. Les deux diffèrent, et une erreur de quelques mètres carrés suffit à faire passer un loyer au-dessus du plafond.
Mon logement est exceptionnel, puis-je dépasser le plafond ?
Uniquement par un complément de loyer, réservé à des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur, non déjà prises en compte dans le loyer de référence. Il doit figurer au bail et être motivé ; le locataire peut le contester et obtenir son annulation.