En bref. La grille de vétusté n’est pas obligatoire. Si vous voulez l’utiliser, convenez-en avec le locataire dès la signature du bail, en la choisissant parmi les grilles issues d’un accord collectif. Elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et un abattement annuel. Elle ne dit pas qui a causé un dommage : elle réduit le prix des réparations dues par le locataire selon l’âge de l’élément. Sans grille, la vétusté reste de toute façon à votre charge.
À la sortie du locataire, la question revient toujours : ce mur défraîchi, cette moquette usée, est-ce de la vétusté ou une dégradation ? La loi pose le principe : le locataire ne paie pas ce qui est dû à la vétusté. La grille de vétusté sert à chiffrer cette part à l’avance, d’un commun accord. Ce guide explique son cadre légal, son calcul et ses limites.
Vétusté ou dégradation : ce que dit la loi
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement. La loi du 6 juillet 1989 et le Code civil en tirent la répartition suivante.
| Constat à la sortie | Qui paie ? |
|---|---|
| Usure due au temps ou à l’usage normal | Vous, le bailleur |
| Dégradation ou perte survenue pendant le bail dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive | Le locataire, sauf s’il prouve une force majeure, votre faute ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit |
| Entretien courant et menues réparations non faits | Le locataire |
| Réparation due à une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure | Vous, le bailleur |
Quand un état des lieux a été établi, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant cet état, excepté ce qui a péri ou s’est dégradé par vétusté ou force majeure. Les obligations du locataire s’arrêtent donc là où commence l’usure normale.
Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?
Une grille de vétusté est un barème. Pour les principaux matériaux et équipements du logement, elle définit au minimum :
- une durée de vie théorique : le nombre d’années au bout duquel l’élément est considéré comme usé ;
- des coefficients d’abattement forfaitaire annuels : la part du prix de la réparation qui ne peut plus être demandée au locataire, année après année.
Ces coefficients s’appliquent au prix des réparations locatives dont le locataire serait redevable. Autrement dit, la grille ne sert pas à décider si un dommage est une dégradation. Elle sert, une fois la dégradation établie, à éviter que le locataire paie du neuf à la place d’un élément déjà usé.
Une grille facultative, convenue dès la signature du bail
Aucun texte n’impose de grille de vétusté. Le décret du 30 mars 2016 ouvre une faculté, encadrée sur trois points.
| Question | Ce que prévoit le décret |
|---|---|
| Est-elle obligatoire ? | Non : les parties « peuvent convenir » de son application |
| Quand l’adopter ? | Dès la signature du bail |
| Quelle grille ? | Une grille ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986) ou d’un accord collectif local (article 42 de la même loi), même si votre logement ne relève pas du secteur couvert par l’accord |
Le décret ne prévoit donc pas de grille rédigée par le bailleur seul, ni de modèle que l’on adapterait à sa guise. Indiquez dans le bail la grille retenue et remettez-en un exemplaire au locataire : vous éviterez toute discussion à la sortie.
Conséquence pratique : une grille ne s’impose pas à l’état des lieux de sortie si elle n’a pas été convenue à la signature. Elle ne s’ajuste pas non plus en cours de bail selon l’état du logement. La loi ne prévoit d’état des lieux qu’à la remise et à la restitution des clés, et elle n’impose au locataire de laisser l’accès au logement que pour des travaux. Une visite de contrôle en cours de bail se fait donc avec son accord.
Une précision pour le logement social : lorsqu’un organisme HLM a conclu avec les représentants de ses locataires un accord local établissant des grilles de vétusté, le locataire peut demander que ces stipulations soient appliquées.
Ces règles valent pour la résidence principale du locataire, que le logement soit loué vide ou meublé.
Comment se calcule la retenue
- Comparez les états des lieux. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui établit la dégradation et son imputation au locataire.
- Chiffrez la réparation. Un devis ou une facture vous servira de justificatif : toute retenue sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée.
- Appliquez la grille, si vous en avez convenu une. Selon l’âge de l’élément, sa durée de vie théorique et le coefficient d’abattement, vous obtenez la part du prix que le locataire doit encore.
Exemple simplifié, avec des chiffres choisis pour l’illustration : si la grille convenue fixe pour une peinture une durée de vie de dix ans et un abattement de 10 % par an, une peinture refaite cinq ans avant la sortie et abîmée par le locataire ne lui est facturée qu’à hauteur d’environ la moitié du coût de réfection. Les grilles réelles fixent leurs propres durées et coefficients : appliquez celle que vous avez signée.
Sans grille, la règle de fond ne change pas : la part due à la vétusté reste à votre charge et doit être déduite. Elle n’est simplement pas chiffrée à l’avance, et c’est le juge qui l’apprécie en cas de litige.
Ce que la grille ne fait pas
- Elle ne désigne pas le responsable. C’est la comparaison des états des lieux, et la preuve que chacun apporte, qui le fait.
- Elle ne remplace pas l’état des lieux. C’est lui qui prouve l’état du logement à l’entrée ; la grille ne fait que chiffrer la part de vétusté.
- Elle ne couvre pas vos propres obligations. Vous devez délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation, et les équipements prévus au bail en bon état de fonctionnement. Vous devez aussi l’entretenir et faire toutes les réparations autres que locatives. Les obligations du bailleur ne se transfèrent pas au locataire par le jeu d’une grille.
En cas de désaccord sur une retenue
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon. Vous en déduisez les sommes restant dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Passé ce délai, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire ne vous a pas transmis sa nouvelle adresse.
Si le locataire conteste vos retenues, vous pouvez l’un ou l’autre saisir la commission départementale de conciliation. Elle est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie et aux réparations, y compris en meublé. Elle rend un avis dans les deux mois de sa saisine, que chaque partie peut ensuite transmettre au juge.
À défaut d’accord, le litige relève du juge des contentieux de la protection. Présentez-lui les deux états des lieux, la grille signée s’il y en a une, et les devis ou factures.