Durée d'un bail de location : vide, meublé, étudiant

En bref. Un bail de location vide dure au moins trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale, et six ans lorsqu’il est une société. Un bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, sans reconduction dans ce dernier cas. Le bail mobilitéBail mobilité : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. dure d’un à dix mois. Sans congé du bailleur, un bail vide ou meublé est reconduit à son terme, alors que le locataire peut partir à tout moment avec un préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs..

La durée d’un bail de location en un coup d’œil

La durée dépend de deux questions : le logement est-il loué vide ou meublé, et qui est le propriétaire ? Ces règles valent pour la résidence principale du locataire, c’est-à-dire le logement qu’il occupe au moins huit mois par an. Elles sont d’ordre public : une clause qui prévoit moins ne s’impose pas au locataire.

Location vide : trois ans ou six ans selon le propriétaire

Pour un bail nu, la loi fixe une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Elle traite de la même façon deux situations voisines : le logement détenu en indivision, et la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, souvent appelée SCI familiale.

Lorsque le bailleur est une personne morale, comme une société commerciale, une SCI non familiale, une compagnie d’assurance ou une association, la durée minimale passe à six ans.

Ces durées sont des minimums : rien n’interdit de signer un bail de quatre ou cinq ans. L’inverse n’est pas possible, sauf dans le cas du bail de durée réduite décrit ci-dessous.

Le bail de moins de trois ans : une exception encadrée

Un bailleur personne physique peut signer un bail d’au moins un an mais de moins de trois ans, à une condition : qu’un événement précis justifie qu’il reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, comme un départ à la retraite ou le retour d’une mutation. La SCI familiale et l’indivision peuvent aussi s’en prévaloir.

Le contrat doit mentionner l’événement et les raisons invoquées. Deux mois au moins avant le terme, le bailleur confirme que l’événement s’est produit. Il peut aussi, une seule fois, proposer de reporter le terme si l’événement est différé.

Si l’événement est confirmé, le locataire perd tout droit d’occupation à la date prévue. S’il ne se produit pas, ou si le bailleur ne le confirme pas à temps, le bail est réputé conclu pour trois ans. Cette dernière règle surprend souvent les propriétaires qui comptaient récupérer leur logement.

À l’échéance : reconduction, renouvellement ou congé

Si le bailleur ne délivre pas de congé dans les formes et délais légaux, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour trois ans, ou six ans pour une personne morale. C’est le mécanisme de la reconduction tacite du bail.

Le bailleur peut aussi proposer un renouvellement, notamment pour réévaluer un loyer manifestement sous-évalué. L’offre se fait alors dans les mêmes formes et délais qu’un congé.

Pour récupérer le logement, il doit donner congé au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas. ou par remise en main propre contre récépissé. Ce congé n’est valable que pour l’un des trois motifs prévus par la loi : reprendre le logement, le vendre, ou un motif légitime et sérieux comme un manquement du locataire. Les conditions du congé pour reprise sont les plus souvent contestées.

Le locataire, lui, peut partir à tout moment

La durée du bail engage le propriétaire, pas le locataire. Celui-ci peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de trois mois en location vide.

Le préavis tombe à un mois dans les zones tendues, que l’on peut vérifier avec l’outil zone tendue, ainsi qu’en cas de premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi après une perte d’emploi, pour raison de santé constatée par un médecin, pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé, en cas de violences au sein du couple, ou lorsque le locataire obtient un logement social conventionné. Le locataire doit préciser et justifier le motif dans sa lettre, sinon le préavis reste de trois mois. Le détail figure dans le guide sur le délai de préavis.

Location meublée : un an, reconduit d’année en année

Un bail meublé est conclu pour au moins un an. Sans congé, il est reconduit tacitement pour un an, et ainsi de suite.

Le bailleur qui veut modifier les conditions du bail à l’échéance doit en informer le locataire trois mois avant. S’il veut y mettre fin, il donne congé avec le même préavis de trois mois, pour les mêmes motifs qu’en location vide : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le guide sur le congé d’un bail meublé détaille ces conditions, y compris la protection des locataires âgés aux ressources modestes.

Le locataire, de son côté, peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois.

Bail étudiant : neuf mois, sans reconduction

Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, le temps d’une année universitaire. La reconduction taciteReconduction tacite : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. ne s’applique plus : le bail prend fin à son terme, sans congé à délivrer. L’étudiant peut partir avant, avec un préavis d’un mois.

Cette possibilité n’existe qu’en meublé. Un logement vide loué à un étudiant l’est pour trois ans au moins, comme pour tout autre locataire.

Bail mobilité : d’un mois à dix mois

Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée, réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire.

Il dure d’un à dix mois et n’est ni renouvelable ni reconductible. Sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total. Dans une résidence à vocation d’emploi, il peut aller d’une semaine à dix-huit mois.

Le contrat doit indiquer qu’il s’agit d’un bail mobilité, sa durée et le motif du locataire. Si l’une de ces mentions manque, il devient un bail meublé ordinaire, d’un an reconductible. Le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis d’un mois, et aucun dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. ne peut lui être demandé. Si les parties signent un nouveau bail à la fin, c’est un bail meublé ordinaire.

Ce que ces durées ne couvrent pas

Ces règles concernent la résidence principale. Une résidence secondaire, un logement de fonction ou une location à un travailleur saisonnier n’en relèvent pas : ils obéissent à d’autres règles, le plus souvent celles du code civil et du contrat.

Le bail doit par ailleurs être écrit et indiquer sa date de prise d’effet et sa durée. C’est cette date qui sert de point de départ au calcul de l’échéance, et donc du délai de congé. Les règles générales du bail sont présentées dans le guide sur le bail d’habitation de la loi de 1989.

Points à retenir

• Location vide : trois ans pour une personne physique, une indivision ou une SCI familiale, six ans pour une société.
• Un bail vide d’un à trois ans n’est possible que pour un événement précis, mentionné au contrat et confirmé deux mois avant le terme.
• Location meublée : un an, reconduit d’année en année ; neuf mois sans reconduction pour un étudiant.
• Bail mobilité : d’un à dix mois, ni renouvelable ni reconductible.
• Sans congé régulier, le bail vide ou meublé est reconduit ; le locataire, lui, peut toujours partir avec un préavis.