En bref. L’encadrement des loyers recouvre deux règles distinctes. Dans toutes les zones tendues, la hausse du loyer est limitée lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Dans dix territoires seulement, le loyer lui-même est plafonné : il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le bailleur qui dépasse ce plafond s’expose à la restitution du trop-perçu et à une amende pouvant atteindre 5 000 €, ou 15 000 € pour une personne morale.
Encadrement des loyers : deux règles à ne pas confondre
Le même mot désigne deux mécanismes, qui se cumulent.
| Encadrement de l’évolution | Encadrement du niveau | |
|---|---|---|
| Où | Toutes les communes de zone tendue | Dix territoires volontaires |
| Ce qui est limité | La hausse du loyer entre deux locataires ou au renouvellement | Le montant du loyer lui-même |
| Texte | Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et décret annuel | Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 |
| Durée | Dispositif permanent | Expérimentation |
Dans une zone tendue ordinaire, le propriétaire fixe librement le loyer d’un logement mis en location pour la première fois. Ensuite, la hausse entre deux locataires ou au renouvellement est en principe limitée à l’indice de référence des loyers, sauf travaux d’amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. L’outil zone tendue, en fin de guide, indique si une commune est concernée.
Dans un territoire plafonné, une contrainte s’ajoute : quel que soit l’ancien loyer, le nouveau ne peut pas dépasser le plafond. La suite de ce guide porte sur ce second mécanisme.
Dans quelles villes le loyer est-il plafonné ?
| Territoire | En vigueur depuis |
|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune, neuf communes | 1er juin 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble, neuf communes | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Pays basque, vingt-quatre communes | 25 novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole, tout ou partie de vingt et une communes | 20 janvier 2025 |
Plaine Commune regroupe Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Est Ensemble regroupe Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Au Pays basque, les communes concernées sont notamment Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye. Dans la métropole de Grenoble, huit communes ne sont couvertes que pour une partie de leur territoire, dont Grenoble, Échirolles et Saint-Martin-d’Hères : il faut vérifier l’adresse, pas seulement la commune.
Sources : Service-Public.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026 et ANIL, à jour au 23 juillet 2026.
Un dispositif expérimental, dont l’échéance tombe fin novembre 2026
Le plafonnement est une expérimentation. Prévue pour cinq ans par la loi ELAN, elle a été prolongée de trois ans par la loi du 21 février 2022, ce qui porte son terme à la fin du mois de novembre 2026. Les arrêtés préfectoraux en vigueur s’arrêtent d’ailleurs au 24 novembre 2026.
À la date de mise à jour de ce guide, le 29 septembre 2026, aucun texte prolongeant ou pérennisant le dispositif n’a été promulgué. Des propositions de loi en ce sens sont en cours d’examen au Parlement. Pour un bail à signer dans les prochaines semaines, la règle reste celle du plafond en vigueur au jour de la signature. Ce guide sera mis à jour dès que le sort du dispositif sera fixé.
Quels logements sont concernés ?
Le plafonnement s’applique aux logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, ainsi qu’au bail mobilitéBail mobilité : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation.. En colocationColocation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation., la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier.
Sont soumis à d’autres règles, selon Service-Public et l’ANIL :
- les logements relevant de la loi de 1948 ;
- les logements conventionnés par l’Anah et les logements sociaux ;
- les meublés de tourisme et les sous-locations ;
- les logements-foyers, les logements de fonction et les locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
- les résidences meublées avec services.
Les trois loyers de référence
Pour chaque territoire, le préfet fixe chaque année par arrêté trois montants au mètre carré de surface habitable. Ils varient selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé de la location.
| Loyer | Niveau | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers | Base de calcul |
| Loyer de référence majoré | Supérieur de 20 % | Plafond du loyer de base |
| Loyer de référence minoré | Inférieur de 30 % | Seuil sous lequel le bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement |
Le loyer de base se fixe librement, dans la limite du loyer de référence majoré. Pour un logement parisien, notre calculateur d’encadrement des loyers à Paris donne ce plafond par quartier. Pour les autres territoires, la fiche Service-Public renvoie vers le simulateur officiel de chaque collectivité.
Le complément de loyer, et les défauts qui l’interdisent
Le complément de loyer est la seule façon de dépasser le plafond. Deux conditions sont exigées : le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements de même catégorie du secteur, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit dès que le logement présente l’un de ces défauts :
- des sanitaires sur le palier ;
- des signes d’humidité sur certains murs ;
- un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air ;
- un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur ;
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- une installation électrique dégradée ;
- une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation. C’est alors au bailleur de prouver que le complément est justifié. Si le complément est annulé ou réduit, le nouveau loyer s’applique depuis la prise d’effet du bail : le trop-perçu se rembourse.
Ce que le bail et l’annonce doivent mentionner
Dans le bail :
- le loyer de base, hors charges et hors complément ;
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, pour la catégorie du logement ;
- le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient, s’il y en a un.
Si ces mentions manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les ajouter dans le mois qui suit la prise d’effet du bail, puis saisir le juge pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Dans l’annonce : la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de référence majoré, le loyer de base et, s’il existe, le complément de loyer.
Les sanctions encourues par le bailleur
Deux voies existent, et elles se cumulent.
L’action du locataire. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, le locataire peut demander une diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus. Il saisit la commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur..
La sanction administrative. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le bail en conformité et de restituer les loyers trop perçus. Le bailleur dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. reste sans effet, une amende peut être prononcée, dans la limite de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale. À Paris, c’est la Ville qui reçoit les signalements et prononce l’amende depuis le 1er janvier 2023.
L’amende n’empêche pas le locataire d’agir de son côté : le bailleur peut donc payer l’amende et rembourser le trop-perçu.
Logements classés F ou G : un loyer gelé
Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. En territoire plafonné, il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, et le bailleur ne peut engager aucune action en réévaluation. Le guide sur l’obligation de rénovation énergétique du bailleur détaille ce calendrier.
Avant de signer : les vérifications du bailleur
- Vérifier que l’adresse se trouve dans un territoire plafonné, en particulier dans la métropole de Grenoble.
- Relever le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur, pour la bonne catégorie de logement.
- Calculer le plafond sur la surface habitable, et non sur la surface au sol.
- Si un complément est envisagé, écarter d’abord les neuf défauts qui l’interdisent, puis réunir les éléments qui le justifient.
- Reporter les mentions obligatoires dans le bail et dans l’annonce.
- Refaire le calcul à chaque relocation et à chaque renouvellement : l’arrêté change chaque année.
Points à retenir
- Le plafonnement ne s’applique que dans dix territoires ; ailleurs en zone tendue, seule la hausse du loyer est limitée.
- Le plafond est le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence.
- Le complément de loyer est interdit en présence d’un seul des neuf défauts listés par la loi.
- Le dépassement expose à la restitution du trop-perçu et à une amende pouvant atteindre 5 000 € ou 15 000 €.
- Le dispositif est expérimental et son échéance tombe fin novembre 2026 : la règle applicable doit être vérifiée à la date de signature.