En bref. Le bailleur doit remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, sans nuisibles, doté des équipements de base, d’une surface suffisante et, depuis le 1er janvier 2025, au moins en classe F du diagnostic de performance énergétique. Un logement indécent n’annule pas le bail, mais le locataire peut obtenir du juge des travaux, une baisse ou une suspension du loyer, et la caisse d’allocations peut conserver l’aide au logement. Dans une procédure pour impayés, l’indécence est un argument de défense courant.
La décence n’est pas une question de confort : c’est une obligation d’ordre public que la loi met à la charge du bailleur dès la remise des clés et pendant tout le bail. Elle pèse lourd pour le propriétaire qui veut recouvrer des loyers ou récupérer son logement : un locataire qui prouve l’indécence peut faire réduire sa dette, obtenir la suspension du loyer ou faire échec à une procédure rapide.
Ce que la loi exige
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, d’un niveau de performance énergétique minimal, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en détaille les critères. La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée.
| Critère | Ce que vérifie le juge ou la caisse d’allocations |
|---|---|
| Sécurité et santé (article 2) | Clos et couvert, absence d’infiltrations d’eau et d’air parasites, garde-corps en état, matériaux et canalisations sans risque, électricité et gaz conformes, aération suffisante, éclairement naturel des pièces principales |
| Équipements (article 3) | Chauffage adapté, eau potable avec pression suffisante, évacuation des eaux, coin cuisine avec évier eau chaude et froide, w.-c. séparé de la cuisine et douche ou baignoire, électricité suffisante |
| Surface (article 4) | Une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d’au moins 20 m³ |
| Performance énergétique (article 3 bis) | Au moins la classe F depuis 2025, E à partir de 2028, D à partir de 2034 |
Dans un logement d’une seule pièce, le w.-c. peut être extérieur, s’il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Outre-mer, certaines exigences sont adaptées, et la performance énergétique s’appliquera à partir de 2028 pour la classe F et de 2031 pour la classe E.
Indécent, insalubre, en péril : trois régimes
L’indécence relève du contrat entre bailleur et locataire : elle se règle à l’amiable, devant la commission de conciliation ou devant le juge civil. L’insalubrité et le péril relèvent de la police administrative du préfet ou du maire, avec des arrêtés, des travaux prescrits, une suspension des loyers et des sanctions pénales propres. Un même logement peut cumuler les deux. Ce guide traite de la décence.
Ce que le locataire peut faire
L’article 20-1 organise une gradation :
- le locataire demande au bailleur la mise en conformité, sans que le bail soit remis en cause ;
- sans accord ou sans réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, qui n’est pas un préalable obligatoire ;
- le juge, saisi par l’une ou l’autre partie, fixe la nature des travaux et leur délai ; il peut réduire le loyer, ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Le jugement qui constate l’indécence est transmis au préfet. Pour la performance énergétique, le juge ne peut pas ordonner les travaux lorsque le bailleur copropriétaire prouve avoir fait toutes diligences en assemblée générale sans y parvenir, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle ; il garde ses autres pouvoirs.
Le locataire, lui, ne peut pas cesser de payer de sa propre initiative : c’est le juge qui réduit ou suspend le loyer.
L’aide au logement conservée par la caisse d’allocations
Lorsque la caisse d’allocations constate que le logement n’est pas décent, elle conserve l’aide au logement pendant un délai maximal fixé par décret, et notifie au bailleur qu’il doit réaliser la mise en conformité pour percevoir les sommes conservées (article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation). Cette notification vaut demande de mise en conformité au sens de l’article 20-1.
Pendant ce délai, le locataire paie le loyer et les charges diminués de l’aide. Ce paiement partiel n’est pas un défaut de paiement : le bailleur ne peut pas s’en servir pour demander la résiliation du bail (article 7 de la loi de 1989). Voir aussi la CAF peut-elle payer les loyers impayés ?.
Ce que l’indécence change dans une procédure pour impayés
Un bailleur qui poursuit un locataire pour loyers impayés doit s’attendre à l’argument. Un dossier d’humidité, de chauffage défaillant ou de diagnostic de performance classé G, appuyé de photos ou d’un constat de la caisse d’allocations, peut :
- selon les pièces produites, constituer une contestation sérieuse qui empêche le juge du référé expulsion de constater la résiliation, et oblige alors à agir au fond ;
- conduire le juge à accorder au locataire des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, qui viennent en déduction de la dette ;
- justifier des délais de paiement plus longs.
Avant d’engager la procédure, le bailleur fait donc le point sur l’état réel du logement, répond par écrit à toute réclamation du locataire, et conserve les factures de travaux et d’entretien. L’article 7 oblige le locataire à laisser l’accès au logement pour les travaux nécessaires à la décence.
Se mettre en règle
- Faire établir les diagnostics à jour avant toute mise en location, et anticiper le passage à la classe E en 2028.
- Traiter sans attendre les désordres signalés : humidité, ventilation, installation électrique, chauffage.
- Programmer les travaux de rénovation énergétique : les logements classés F ou G sont aussi soumis au gel des loyers, comme l’explique le guide des obligations de rénovation énergétique du bailleur.
- Garder la trace des réponses écrites et des interventions des artisans.
Points à retenir
- Le logement doit être décent à l’entrée et pendant tout le bail, en vide comme en meublé.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est pas décent en métropole ; un logement classé F ne le sera plus à partir de 2028.
- Le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer, mais le locataire ne peut pas cesser de payer seul.
- La caisse d’allocations peut conserver l’aide au logement ; le paiement du reliquat n’est pas un impayé.
- Dans une procédure pour impayés, l’indécence peut constituer une contestation sérieuse qui écarte le référé.