En bref. Un propriétaire ne peut pas résilier un bail d’habitation quand il le souhaite. Il dispose de deux voies : le congé, donné pour l’échéance du bailÉchéance du bail : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. et justifié par la reprise du logement, sa vente ou un motif légitime et sérieux, avec un préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. de six mois en location vide et de trois mois en meublé ; ou la résiliation en cours de bail, réservée aux fautes du locataire et qui passe par le juge, soit pour constater la clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., soit pour prononcer la résiliation.
Deux voies, deux calendriers
| Voie | À quel moment | Pour quel motif | Rôle du juge |
|---|---|---|---|
| Congé en location vide | Pour l’échéance, reçu au moins six mois avant | Reprise, vente, motif légitime et sérieux | Seulement si le locataire conteste ou reste |
| Congé en location meublée | Pour l’échéance, reçu au moins trois mois avant | Les mêmes | Seulement si le locataire conteste ou reste |
| Clause résolutoire | En cours de bail | Impayés, dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. non versé, défaut d’assurance, troubles de voisinage jugés | Il constate la résiliation |
| Résiliation judiciaire | En cours de bail | Autre manquement suffisamment grave | Il prononce, ou non, la résiliation |
Le choix ne dépend donc pas de la volonté du bailleur, mais de sa situation : un projet personnel se règle par un congé à l’échéance, un manquement du locataire par une procédure.
Le congé à l’échéance : trois motifs, pas un de plus
Le congé du bailleur, ou non-renouvellement du bail, doit, à peine de nullité, indiquer son motif. La loi n’en admet que trois.
La reprise. Le logement doit être repris pour y habiter, par le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé indique le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, qui doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Les conditions sont détaillées dans le guide sur le congé pour reprise.
La vente. Le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de venteOffre de vente : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. au locataire en location vide. Le guide sur le congé pour vente détaille ce droit de préemption.
Le motif légitime et sérieux. Il s’agit le plus souvent d’un manquement du locataire : retards de paiement répétés, troubles, défaut d’entretien. Le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif. Les faits doivent être précis et prouvés, comme l’explique le guide sur le motif légitime et sérieux.
En location vide, une notice d’information sur les obligations du bailleurObligations du bailleur : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. et les recours du locataire doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente.
Les délais et la forme du congé
Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant l’échéance en location vide, trois mois en meublé. Il est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception. Une lettre recommandée non réclamée ne fait pas courir ce délai : à l’approche de la date limite, l’acte de commissaire de justice est la seule voie sûre.
Un congé envoyé trop tard ne vaut pas pour l’échéance visée : le bail se reconduit tacitement, pour trois ans en location vide avec un bailleur personne physique, six ans avec une personne morale, et un an en meublé. Il faudra attendre l’échéance suivante.
Pendant le préavis d’un congé donné par le bailleur, le locataire ne paie le loyer que pour le temps où il occupe réellement les lieux. À l’expiration du préavis, il perd tout titre d’occupation.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé, sans proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité :
- au locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond du logement conventionné, ou à celui qui a à sa charge une telle personne vivant dans le logement ; cette protection, qui vaut aussi en meublé, tombe si le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond ;
- en location vide, au locataire bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale dont les ressources sont sous le même plafond.
Le guide sur le locataire protégé de plus de 65 ans précise ces conditions, appréciées à l’échéance pour l’âge et à la date du congé pour les ressources.
Deux autres situations bloquent ou retardent le congé. Un logement acheté occupé ne peut être congédié pour vente qu’au terme du bail en cours si celui-ci intervient plus de trois ans après l’achat, sinon au terme de la première reconduction ; un congé pour reprise donné moins de deux ans après l’achat ne prend effet qu’au bout de ces deux ans. Et une procédure administrative sur l’insalubrité ou la sécurité de l’immeuble suspend la possibilité de donner congé.
Résilier en cours de bail : la clause résolutoire
En cours de bail, le propriétaire ne peut agir que pour une faute du locataire. La voie la plus directe est la clause résolutoire, présente dans tout bail d’habitation pour les loyers et charges impayés et le dépôt de garantie non versé. Elle joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
La loi n’admet la résiliation de plein droit que dans trois autres cas : le défaut d’assurance, un mois après un commandement resté sans effet ; les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et, pour certains logements soumis par le plan local d’urbanisme à une obligation de résidence principale, le non-respect de cette obligation. Toute autre clause de résiliation automatique est réputée non écrite.
Dans tous ces cas, c’est le juge qui constate la résiliation et ordonne, si nécessaire, l’expulsion.
Ou demander au juge de prononcer la résiliation
Pour les autres manquements, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection d’une demande de résiliation judiciaire. Le code civil la permet en cas d’inexécution suffisamment grave, et notamment lorsque le locataire n’use pas raisonnablement du logement ou l’emploie à un autre usage que celui prévu. Sont souvent invoqués une sous-location non autorisée, des dégradations importantes ou des troubles répétés.
Le juge dispose ici d’une vraie marge : selon les circonstances, il peut prononcer la résiliation, accorder un délai au locataire pour se mettre en règle, ou n’allouer que des dommages et intérêts. Un dossier solide, avec constats, plaintes, échanges écrits et mises en demeure, fait la différence.
Que doit contenir la lettre de résiliation ?
Une lettre de congé, que le bailleur rédige lui-même ou confie à un professionnel, comporte au minimum :
- l’identité du bailleur et de chaque locataire titulaire du bail ;
- l’adresse du logement et la date d’échéance pour laquelle le congé est donné ;
- le motif retenu ;
- pour une reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur ;
- pour une vente en location vide, le prix, les conditions de la vente et la reproduction des cinq alinéas de la loi sur l’offre de vente ;
- pour une reprise ou une vente en location vide, la notice d’information.
Une erreur sur l’un de ces points, ou un locataire cotitulaire oublié, suffit à faire annuler le congé. Pour une résiliation en cours de bail, aucune lettre ne suffit : il faut un commandement ou une assignation.
Le congé frauduleux est sanctionné
Le bailleur qui donne un congé frauduleux, c’est-à-dire un congé pour reprendre ou vendre sans réel projet, s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.
Points à retenir
- Pas de résiliation à la convenance du propriétaire : un congé motivé pour l’échéance, ou une faute du locataire soumise au juge.
- Congé reçu au moins six mois avant l’échéance en location vide, trois mois en meublé.
- Trois motifs de congé seulement : reprise, vente, motif légitime et sérieux.
- Locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes : congé impossible sans offre de relogement, sauf exceptions.
- En cours de bail, clause résolutoire dans quatre cas seulement ; sinon résiliation judiciaire.