En bref. L’état des lieux de sortie se fait à la restitution des clés, contradictoirement, dans la même forme que celui d’entrée. En meublé, il s’accompagne d’un inventaire du mobilier. Si le locataire refuse ou ne vient pas, un commissaire de justice l’établit, à frais partagés. La comparaison des deux états des lieux décide de ce que le bailleur peut retenir : jamais l’usure normale, seulement les dégradations justifiées. Le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. se rend sous un mois si rien n’a changé, sous deux mois sinon.
L’état des lieux de sortie est la pièce principale qui permet au bailleur de prouver l’état dans lequel le locataire rend le logement. Sans lui, la retenue sur le dépôt de garantie devient fragile, et le litige se joue sur des photos que l’autre partie contestera. Les règles viennent de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; elles valent pour la location vide comme pour la location meublée louée en résidence principale.
Quand et comment il se fait
L’état des lieux est établi lors de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties qu’à l’entrée. Il est dressé contradictoirement et amiablement, par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu’ils mandatent, puis joint au contrat de location. Il peut être rédigé sur papier ou sous forme électronique ; chaque partie en reçoit un exemplaire au moment de la signature.
Le décret de 2016 impose une présentation qui permette la comparaison avec l’entrée : un document unique, ou deux documents de même présentation. Il fixe aussi le contenu minimal :
- la date, l’adresse du logement, le nom des parties et, le cas échéant, celui du mandataire ;
- les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie ;
- le détail des clés et moyens d’accès restitués ;
- pour chaque pièce, l’état des sols, des murs, des plafonds et des équipements, avec des observations ou des photos si besoin ;
- à la sortie, la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et les évolutions constatées depuis.
La nouvelle adresse n’est pas une formalité : c’est là que le dépôt de garantie sera restitué, et c’est elle qui protège le bailleur de la majoration de retard.
Si les parties confient l’état des lieux à un professionnel, ses honoraires sont partagés : la part du locataire ne peut dépasser celle du bailleur, ni un plafond par mètre carré fixé par décret (article 5).
En meublé : l’inventaire du mobilier en plus
L’article 25-5 ajoute, pour la location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis à l’entrée et à la sortie dans les mêmes formes, contradictoirement, et signés par les parties. Ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle de l’état des lieux.
À la sortie, l’inventaire reprend chaque meuble et chaque équipement listés à l’entrée. Un élément qui n’y figurait pas, ou dont l’état n’était pas décrit, sera très difficile à réclamer. Le dépôt de garantie d’un meublé peut atteindre deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide, mais les délais de restitution sont les mêmes.
Si le locataire refuse ou ne se présente pas
Le bailleur ne peut pas établir seul l’état des lieux. Si l’une des parties refuse de le faire, de venir ou de le signer, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Celui-ci avise les deux parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret.
C’est le réflexe à avoir dès que le locataire annule le rendez-vous ou part sans prévenir : un constat établi dans ces formes conserve sa valeur contradictoire, même en l’absence du locataire. Pour le logement abandonné sans restitution des clés, la démarche est différente : voir l’abandon de logement par le locataire.
Sans état des lieux : qui doit prouver quoi
Faute d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. L’article 3-2 limite cette présomption : elle ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire. Un bailleur qui a fait obstacle à l’état des lieux d’entrée, ou n’en a pas remis d’exemplaire au locataire, ne peut donc pas s’en prévaloir.
À la sortie, l’enjeu est le même : sans état des lieux de sortie, le bailleur n’a rien de contradictoire à opposer, alors que toute somme retenue doit être dûment justifiée.
Vétusté ou dégradation : ce qui peut être retenu
Le locataire rend le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). Il répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit (article 7 de la loi de 1989). Il doit aussi l’entretien courant et les menues réparations, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret de 2016 définit la vétusté comme l’usure résultant du temps ou de l’usage normal. Le bail peut prévoir dès sa signature une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d’accords collectifs : elle fixe une durée de vie par matériau et un abattement annuel sur le coût des réparations.
| Constat à la sortie | Retenue possible ? |
|---|---|
| Peinture ternie après huit ans d’occupation | Non, usure normale |
| Moquette tachée ou brûlée | Oui, déduction faite de la vétusté |
| Trous de chevilles nombreux, murs à reboucher | Oui, si l’entrée ne les mentionnait pas |
| Logement rendu sale, encombrants laissés | Oui, coût du nettoyage ou de l’enlèvement justifié |
| Joints noircis faute d’entretien | Oui, au titre de l’entretien courant |
| Panne d’un équipement ancien sans faute du locataire | Non |
Chaque retenue se justifie par la comparaison des deux états des lieux et par une pièce chiffrée : devis, facture ou estimation. Un guide détaille les retenues sur le dépôt de garantie et leur justification.
Dépôt de garantie : les délais après l’état des lieux
| Situation à la sortie | Délai de restitution, à compter de la remise des clés |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | Un mois |
| État des lieux de sortie non conforme | Deux mois |
| Immeuble collectif | Provision de 20 % au plus conservable jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
À défaut de restitution dans les délais, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22). La majoration n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse. Les loyers et charges impayés peuvent aussi être déduits, pourvu qu’ils soient justifiés : voir garder le dépôt de garantie pour un loyer impayé.
Si le locataire part avant la fin du préavis
L’état des lieux se fait à la remise des clés : il peut donc avoir lieu avant le terme du préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs., si le locataire rend les clés plus tôt. Le locataire qui a donné congé reste redevable du loyer et des charges jusqu’au terme du préavis, sauf si le logement est occupé avant par un autre locataire en accord avec le bailleur (articles 15 et 25-8). Le délai de restitution du dépôt part, lui, de la remise des clés. Le préavis du locataire dure trois mois en location vide, ramenés à un mois dans certains cas, et un mois en meublé.
Si le locataire conteste
Signé par les deux parties, l’état des lieux de sortie fait foi ; le locataire qui le conteste ensuite doit justifier ce qu’il avance. Le désaccord porte le plus souvent sur les retenues. Adressez un décompte écrit, poste par poste, avec les pièces.
S’il persiste, le bailleur comme le locataire peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, compétente pour l’état des lieux, le dépôt de garantie et les réparations, en vide comme en meublé. Elle rend un avis dans les deux mois. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur. tranche. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1).
Bail commercial : un autre texte
L’article 3-2 ne vise que les baux d’habitation. Le bail commercial suit l’article L. 145-40-1 du Code de commerce : état des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution, et à défaut, commissaire de justice à frais partagés. Le guide sur la protection du locataire en bail commercial présente ce régime.
Points à retenir
- L’état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, contradictoirement, dans la même forme qu’à l’entrée.
- En meublé, il s’accompagne d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier.
- Locataire absent ou refusant : seul un commissaire de justice, à frais partagés, établit un état des lieux valable.
- L’usure normale ne se retient jamais ; chaque dégradation se justifie par la comparaison et une pièce chiffrée.
- Dépôt rendu sous un mois si l’état des lieux est conforme, sous deux mois sinon, majoré de 10 % du loyer par mois de retard.
- En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite ; l’action se prescrit par trois ans.