Le bailleur qui délivre un congé frauduleusement justifié par une vente ou une reprise encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € s’il est une personne physique et 30 000 € s’il est une personne morale. Le locataire peut aussi obtenir réparation de son préjudice, notamment en se constituant partie civile.
Dans le détail
L’amende vise un cas précis : le congé justifié frauduleusement par la décision de vendre ou de reprendre le logement. Un congé irrégulier en la forme, ou un congé pour motif légitime et sérieuxCongé pour motif légitime et sérieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs., n’entre pas dans ce texte. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. La même sanction s’applique au congé donné pour un logement meublé.
Pour une reprise, la loi oblige le bailleur à justifier, dès le congé, du caractère réel et sérieux de sa décision. En cas de contestation, le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif et déclarer le congé non valide. Le congé est alors privé d’effet et le bail se poursuit.
Le soupçon de fraude naît souvent après le départ du locataireDépart du locataire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs., lorsqu’il constate que le projet annoncé ne s’est pas réalisé. C’est alors à lui de réunir les éléments qui démontrent la fraude. La loi le déclare recevable à se constituer partie civile et à demander réparation de son préjudice, par exemple ses frais de déménagement ou un loyer plus élevé dans son nouveau logement. Le juge apprécie ces demandes au cas par cas.
Le point de vigilance du bailleur
Ne délivrez un congé pour vendre ou pour reprendre que si votre projet est réel. Conservez dès le départ les preuves de sa réalité : mandat ou compromis de vente, justificatifs de l’installation du bénéficiaire. Ce sont elles qui écarteront le soupçon de fraude, que le locataire conteste le congé avant son départ ou après.
Si votre projet change après la délivrance du congé, faites-vous conseiller avant de relouer le logement ou de renoncer à la vente.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (I et V) pour la location vide et article 25-8 (I et III) pour la location meublée.