Oui, un logement peut être vendu avec un locataire en place. Dans ce cas, le bail est transféré au nouvel acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le locataire conserve ses droits et obligations, et le bail se poursuit aux mêmes conditions.
Dans le détail
La vente d’un logement occupé transfère le bail au nouvel acquéreur, qui devient bailleur aux conditions du contrat en cours. Le locataire ne bénéficie en principe pas du droit de préemption attaché au congé pour vente, puisque le bail continue. Des droits particuliers peuvent toutefois exister, notamment lors de certaines ventes après division ou de ventes en bloc.
Une information préalable sur le projet de vente n’est pas toujours imposée au titre du bail. Après la vente, le locataire doit disposer de l’identité et des coordonnées du nouveau bailleur ainsi que des informations utiles au paiement. Les visites éventuelles doivent respecter le bail et la jouissance paisible du logement.
En location vide, l’acquéreur ne peut pas libérer le logement à sa guise. Il ne peut donner congé pour vendre au terme du bail en cours que si ce terme intervient plus de trois ans après l’achat ; sinon, il doit attendre le terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Si le terme intervient moins de deux ans après l’achat, un congé pour repriseCongé pour reprise : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. ne prend effet que deux ans après l’acquisition.
En cas de vente, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Une convention contraire entre vendeur et acquéreur n’a d’effet qu’entre eux. Réglez donc ce point dans l’acte, avec le notaire.
Le point de vigilance du bailleur
Vérifiez le bail, le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., les paiements, les éventuelles procédures et les droits de préemption spéciaux. L’acte de vente doit permettre de sécuriser le transfert du bail et des informations utiles.
Avant la vente, réunissez le bail, ses avenants, le décompte et les informations à transmettre à l’acquéreur. Cette vérification évite de confondre vente occupée et congé pour vente : dans le second cas seulement, le congé vaut offre de venteOffre de vente : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. au locataire d’un logement loué vide.
Référence juridique
Code civil, article 1743 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 22