Un squatteur s’est introduit dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, puis s’y maintient. Un locataire titulaire d’un bail d’habitation ne devient pas squatteur parce qu’il ne paie plus ou reste après le terme : son expulsion exige un jugement, alors que le squat ouvre une procédure devant le préfet.
Dans le détail
La procédure accélérée de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 exige une plainte, la preuve que le logement est votre domicile ou votre propriété, et un constat de l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Le préfet statue dans les 48 heures suivant la réception de la demande, pas dans les 48 heures du seul constat. Le texte vise aussi le client d’un meublé de tourisme qui reste dans les lieux à l’expiration de sa location.
Un locataire, lui, a obtenu par un bail le droit d’occuper le logement. S’il cesse de payer, il reste protégé : son expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice, puis après un commandement de quitter les lieux. La loi du 6 juillet 1989 encadre de son côté la résiliation du bail pour impayés. Cette procédure peut être longue. S’il se maintient plus de deux mois après le commandement, fondé sur une décision définitive, l’ancien locataire ne devient pas squatteur, mais il encourt 7 500 € d’amende, sauf trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., délais demandés ou accordés par le juge de l’exécution, ou logement appartenant à un bailleur social ou à une personne publique.
Un occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. n’est donc pas nécessairement un squatteur : c’est aussi le cas de l’ancien locataire ou de l’ancienne personne hébergée. La trêve hivernale ne protège pas la personne entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans le domicile d’autrui. Pour un autre lieu, le juge peut réduire ou supprimer ce sursis.
Le point de vigilance du bailleur
Ne confondez pas un locataire en défaut de paiement avec un squatteur : si les conditions de l’article 38 ne sont pas réunies, le préfet peut refuser la mise en demeure. Ne faites jamais partir l’occupant vous-même. Le forcer à quitter le lieu qu’il habite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
Documentez l’entrée dans les lieux, l’usage du local, la plainte, le constat et le titre de propriété. La qualification détermine la voie préfectorale ou judiciaire.
Référence juridique
Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; code des procédures civiles d’exécution, articles L. 411-1 et L. 412-6 ; Code pénal, articles 315-2 et 226-4-2.