Un squatteur s’introduit puis se maintient dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Un locataire entré avec un bail ne devient pas squatteur parce qu’il ne paie plus ou reste après le terme. Les procédures applicables sont donc différentes.
Dans le détail
La procédure accélérée de l’article 38 exige une plainte, la preuve du domicile ou de la propriété, un constat par une personne habilitée et les procédés illicites prévus par le texte. Le préfet statue dans les 48 heures suivant la réception de la demande complète, pas dans les 48 heures du seul constat.
En revanche, un locataire est une personne qui a initialement obtenu le droit d’occuper un logement en signant un bail avec le propriétaire. Si le locataire cesse de payer son loyer, il reste protégé par la loi du 6 juillet 1989, qui impose une procédure judiciaire pour son expulsion. Cette procédure peut être longue et nécessite l’intervention d’un juge pour prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, suivie d’un commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..
Un occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. n’est pas nécessairement un squatteur. Cette catégorie comprend notamment l’ancien locataire ou l’ancienne personne hébergée. La trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. et les délais d’expulsion dépendent de la qualification exacte de l’entrée, du lieu et de la décision rendue.
Le point de vigilance du bailleur
Il est essentiel de ne pas confondre un locataire en défaut de paiement avec un squatteur, car les droits et procédures applicables diffèrent. Toute action d’expulsion doit respecter le cadre légal pour éviter des sanctions pénales ou civiles pour le propriétaire.
Avant d’agir sur « Quelle différence entre un squatteur et un locataire qui ne paie plus ? », documentez l’entrée dans les lieux, l’usage du local, la plainte, le constat et le titre de propriété. La qualification détermine la voie préfectorale ou judiciaire.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007