En bref. Le commissaire de justice, nouveau nom de l’huissier depuis le 1er juillet 2022, intervient à chaque étape d’un loyer impayé. Sans jugement, il peut relancer le locataire, lui signifier le commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. qui fait jouer la clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., ou obtenir un accord valant titre exécutoireTitre exécutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. jusqu’à 5 000 euros. Avec un titre exécutoire, il saisit le compte bancaire, le salaire ou les biens du locataire, et conduit l’expulsion. Les frais de l’exécution forcée sont à la charge du locataire.
Le premier réflexe d’un bailleur face à un impayé est souvent « appeler l’huissier ». C’est utile, à condition de savoir ce qu’il peut faire, et à quel moment : tant qu’aucun titre exécutoire n’existe, le commissaire de justice ne peut pratiquer aucune saisie d’exécution, hors mesure conservatoire autorisée par le juge, et une partie de ses frais reste à la charge du bailleur. Tout se joue sur la distinction entre ce qu’il fait avant le jugement et ce qu’il fait après.
Avant le jugement : ce qu’il peut faire sans titre
Le recouvrement amiable. Le commissaire de justice peut relancer le locataire, proposer un échéancier, rappeler les conséquences d’un défaut de paiement. À ce stade, il ne peut ni saisir ni menacer d’une saisie imminente. Ses frais restent à la charge du bailleur (article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution), sauf décision du juge de l’exécution contre un débiteur de mauvaise foi.
Le commandement de payer. C’est l’acte décisif. Signifié par le commissaire de justice, il donne au locataire six semaines pour régler sa dette ; si le commandement reste infructueux pendant ce délai, la clause résolutoire produit effet, ce que le juge constate ensuite (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Il contient, à peine de nullité, six mentions : le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à la résiliation et à l’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée, et la possibilité de demander à tout moment au juge un délai de grâce. Parce que la loi l’impose au bailleur qui veut faire jouer la clause, son coût est récupérable sur le locataire. Le détail de l’acte figure dans le guide du commandement de payer.
Deux obligations l’accompagnent. S’il existe une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès deux mois d’impayés ou une dette égale à deux loyers hors charges.
La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Pour une dette de 5 000 euros au plus, principal et intérêts compris, le commissaire de justice invite le locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par message électronique, à participer à la procédure (articles L. 125-1 et R. 125-1). Si, dans le mois, le bailleur et le locataire s’accordent sur le montant et les modalités de paiement, le commissaire de justice délivre un titre exécutoire. Les frais sont à la charge exclusive du bailleur. C’est une voie utile pour une petite dette d’un locataire déjà parti ; elle ne résilie pas le bail et ne permet pas l’expulsion.
Les significations et constats. C’est encore lui qui signifie l’assignation devant le juge et la notifie au préfet, ou qui dresse l’état des lieux lorsque le locataire refuse d’y participer.
Après le jugement : l’exécution forcée
Un créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur (article L. 111-2). Pour un bailleur, ce titre est le plus souvent le jugement ou l’ordonnance qui condamne le locataire ; ce peut être aussi une injonction de payer devenue exécutoire, un bail notarié revêtu de la formule exécutoire ou le titre issu de la procédure de petites créances (article L. 111-3).
| Mesure | Ce qu’elle permet | Condition |
|---|---|---|
| Saisie-attribution | Bloquer et se faire attribuer les sommes sur le compte bancaire du locataire | Titre exécutoire |
| Saisie des rémunérations | Prélever chaque mois une part du salaire, auprès de l’employeur | Titre exécutoire, commandement préalable |
| Saisie-vente | Saisir et vendre les biens meubles du locataire | Titre exécutoire, commandement préalable |
| Mesure conservatoire | Rendre des biens indisponibles avant le jugement | Autorisation du juge, créance paraissant fondée et recouvrement menacé |
| Expulsion | Commandement de quitter les lieux, puis réquisition de la force publique | Décision ordonnant l’expulsion |
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations ne passe plus par le juge : le commissaire de justice la conduit du commandement jusqu’au versement. Le calendrier et le barème sont détaillés dans la saisie sur salaire pour loyer impayé. Pour l’expulsion, voir le commandement de quitter les lieux.
Aucune mesure d’exécution ne peut avoir lieu un dimanche ou un jour férié, sauf autorisation du juge en cas de nécessité. Aucune ne peut commencer avant six heures ou après vingt et une heures ; le juge ne peut y déroger qu’en cas de nécessité et seulement dans les lieux qui ne servent pas à l’habitation (article L. 141-1).
Qui paie les frais
L’article L. 111-8 pose trois règles :
- les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’ils n’étaient manifestement pas nécessaires ;
- les frais d’un recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent au créancier, sauf pour un acte que la loi lui prescrit ;
- les droits proportionnels de recouvrement peuvent être laissés en partie au créancier, dans les conditions fixées par décret.
En pratique, le bailleur avance les frais, puis demande au juge de mettre les dépens, dont le commandement de payer, à la charge du locataire condamné. Les tarifs des actes sont réglementés. La réponse courte figure dans qui paie les frais d’huissier pour des loyers impayés ?.
Ce qu’il faut lui transmettre
Pour un commandement de payer utile, le commissaire de justice a besoin :
- du bail complet, avec sa clause résolutoire et, le cas échéant, l’acte de cautionnement ;
- d’un décompte précis, mois par mois, distinguant loyer, charges et paiements reçus ;
- des coordonnées connues du locataire et de la caution ;
- des échanges déjà intervenus : relances, mise en demeure, promesses de paiement.
Un décompte faux ou confus est la première cause de contestation devant le juge. L’outil de calcul de la dette locative aide à l’établir proprement.
Points à retenir
- Sans titre exécutoire, le commissaire de justice relance, signifie le commandement de payer et peut obtenir un accord exécutoire jusqu’à 5 000 euros.
- Le commandement de payer ouvre six semaines ; il doit être signifié à la caution sous quinze jours.
- Avec un titre exécutoire, il saisit le compte, le salaire ou les biens, et conduit l’expulsion.
- Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire se fait sans juge, par le commissaire de justice.
- L’exécution forcée est aux frais du locataire ; le recouvrement amiable sans titre reste aux frais du bailleur.