En bref. Le commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. est l’acte que le commissaire de justice signifie à l’occupant après le jugement d’expulsion. Pour un logement habité, il ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion forcée. Il doit contenir quatre mentions à peine de nullité. Le juge peut supprimer, prolonger ou compléter ce délai, et la trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. reporte l’expulsion du 1er novembre au 31 mars. Passé ces délais, le commissaire de justice requiert la force publique auprès du préfet.
Le jugement qui ordonne l’expulsion ne suffit pas à faire partir l’occupant. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution exige deux choses : un titre exécutoireTitre exécutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., puis la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, le nom légal du commandement de quitter les lieux. C’est cet acte, et non le jugement, qui fait courir le délai avant l’expulsion. Il prend place à la fin des étapes de l’expulsion d’un locataire, après le commandement de payer, l’assignation et le jugement.
Ce que doit contenir l’acte
Le commandement est un acte de commissaire de justice signifié à la personne expulsée. L’article R. 411-1 impose quatre mentions, à peine de nullité :
- le titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, le plus souvent le jugement du juge des contentieux de la protection ;
- la juridiction devant laquelle l’occupant peut demander des délais ou contester l’exécution : le juge de l’exécution ;
- la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
- l’avertissement qu’à compter de cette date, l’expulsion forcée de l’occupant et de toute personne vivant de son chef peut avoir lieu.
Le commandement peut figurer dans l’acte qui signifie le jugement. Le bailleur gagne alors du temps : le délai de deux mois commence dès la signification de la décision. Un acte incomplet est en revanche un risque réel, car l’occupant qui obtient sa nullité fait repartir le délai à zéro.
Le délai de deux mois et ses exceptions
Selon l’article L. 412-1, lorsque le lieu est habité par la personne expulsée ou par un occupant de son chef, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le délai part de la signification de l’acte, pas de la date du jugement.
Ce délai tombe dans deux cas, que le juge qui ordonne l’expulsion doit constater : la mauvaise foi de l’occupant, ou une entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut aussi le réduire ou le supprimer dans d’autres cas, notamment lorsqu’un relogement social proposé n’a pas abouti du fait du locataire, ou pour une occupation temporaire de locaux vacants.
À l’inverse, l’article L. 412-2 permet au juge de prolonger le délai de trois mois au plus lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment en raison de la période de l’année ou des conditions climatiques.
Les délais que l’occupant peut encore demander au juge
Au-delà des deux mois, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution, désigné dans le commandement, pour obtenir des délais. L’article L. 412-3 les permet chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ils sont renouvelables et durent d’un mois à un an chacun (article L. 412-4).
Pour les fixer, le juge met en balance la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, sa situation et celle du propriétaire (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune), les démarches de relogement qu’il justifie et ses recours au titre du droit au logement opposable. Ces délais sont exclus notamment pour l’occupant entré à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et pour le locataire de mauvaise foi. Le détail figure dans les délais de l’article L. 412-3.
Pour le bailleur, la défense se prépare avec les pièces : décompte à jour, paiements non tenus, relances restées sans réponse, et sa propre situation lorsque l’occupation lui cause un préjudice particulier.
Le préfet informé dès le commandement
Dès la signification, le commissaire de justice saisit le préfet par voie électronique (article L. 412-5). Le préfet informe la commission de prévention des expulsions et indique au ménage qu’il peut demander un relogement au titre du droit au logement opposable. Cette formalité n’est pas un détail : sans saisine du préfet, le délai avant l’expulsion est suspendu. Le bailleur qui suit son dossier vérifie donc que le commissaire de justice l’a bien accomplie. L’absence de relogement, elle, n’empêche pas l’expulsion : voir expulsion sans relogement.
Commandement et trêve hivernale
La trêve hivernale de l’article L. 412-6 suspend toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu’au 31 mars de l’année suivante, sauf si le relogement des occupants est assuré dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille. Elle ne suspend pas les actes : le commandement peut être signifié en plein hiver, et le délai de deux mois court normalement.
| Commandement signifié le | Fin du délai de deux mois | Expulsion possible à partir du |
|---|---|---|
| 15 juillet | 15 septembre | 15 septembre, avant la trêve |
| 15 septembre | 15 novembre | 1er avril, après la trêve |
| 15 janvier | 15 mars | 1er avril, après la trêve |
Signifier le commandement pendant l’hiver ne fait donc rien perdre : avec un acte délivré en janvier, l’expulsion peut avoir lieu dès la fin de la trêve, si le préfet accorde son concours. La trêve ne joue pas pour l’occupant entré par voie de fait dans le domicile d’autrui, et le juge peut la supprimer ou la réduire lorsque l’entrée par voie de fait vise un autre lieu. Les dates et exceptions de la trêve hivernale sont détaillées à part.
Si l’occupant reste : la force publique
À l’issue des délais, si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice constate son maintien dans les lieux et adresse une réquisition au préfet, ou au préfet de police à Paris. Elle contient une copie du dispositif du titre exécutoire et l’exposé des diligences et des difficultés rencontrées (article R. 153-1). Le refus du préfet doit être motivé, et son silence pendant deux mois vaut refus.
L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements, et son refus ouvre droit à réparation (article L. 153-1). Le propriétaire peut alors demander à être indemnisé, notamment des indemnités d’occupation perdues : la marche à suivre est expliquée pour demander le concours de la force publique au préfet.
Ce que le bailleur doit continuer de faire
Pendant tous ces délais, l’occupant reste redevable de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement. Tenez le décompte à jour mois par mois : il servira pour le recouvrement et, le cas échéant, pour la demande d’indemnisation contre l’État.
Ne prenez jamais les devants. Changer les serrures, couper l’eau ou sortir les affaires de l’occupant, même après le commandement, expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende : voir les risques d’une expulsion sans jugement. Le jour de l’expulsion, le sort des biens laissés sur place obéit lui aussi à des règles précises : que deviennent les meubles du locataire.
Points à retenir
- Le commandement de quitter les lieux suit le jugement et fait courir un délai de deux mois pour un logement habité.
- Quatre mentions sont exigées à peine de nullité ; il peut être joint à la signification du jugement.
- Le juge peut supprimer le délai (mauvaise foi, voie de fait), le prolonger de trois mois au plus, ou accorder des délais d’un mois à un an.
- Sans saisine du préfet par le commissaire de justice, le délai est suspendu.
- La trêve n’empêche pas de signifier le commandement ; elle reporte l’expulsion au 1er avril.
- Le silence du préfet saisi d’une réquisition vaut refus au bout de deux mois, et ce refus ouvre droit à indemnisation.