En bref. Une mise en demeure envoyée par un avocat a la même valeur juridique qu’une lettre du bailleur : le Code civil n’exige qu’une sommation ou un acte portant interpellation suffisante. Elle fait courir les intérêts au taux légal et conditionne une demande de dommages et intérêts. Aucun délai chiffré ne court à partir d’elle, mais elle doit laisser un délai raisonnable. Avant le juge, une tentative de conciliation est en principe obligatoire pour une demande de 5 000 euros au plus ou un trouble de voisinage. Et pour un loyer impayé, elle ne remplace jamais le commandement de payer : c’est lui qui ouvre les six semaines de la clause résolutoire.
Un locataire ne paie plus ses charges, laisse le logement se dégrader ou gêne ses voisins. Avant d’aller plus loin, la plupart des bailleurs envoient une mise en demeure, et beaucoup se demandent s’il vaut mieux la confier à un avocat. Ce guide explique ce que la lettre déclenche réellement, quels délais la loi impose autour d’elle, et ce qu’elle ne peut pas faire.
Ce qu’est une mise en demeure
La mise en demeure est l’acte par lequel vous demandez formellement à votre locataire d’exécuter une obligation. Le Code civil n’impose pas de forme précise : le débiteur est mis en demeure soit par une sommation, c’est-à-dire un acte de commissaire de justice, soit par un acte portant interpellation suffisante, ce qu’est une lettre claire et datée.
Une lettre signée par le bailleur et une lettre signée par un avocat ont donc la même valeur. La différence tient au contenu et au poids du signal :
- l’avocat fonde la demande sur les bons textes et les bonnes clauses du bail ;
- il chiffre la dette ou décrit les manquements avec précision, ce qui sert ensuite devant le juge ;
- il montre au locataire que l’étape suivante sera judiciaire.
Envoyez-la de façon à en garder la preuve : lettre recommandée avec accusé de réception, ou sommation par commissaire de justice.
Ce qu’elle déclenche
| Effet | Ce que dit la loi | Texte |
|---|---|---|
| Intérêts de retard | La mise en demeure de payer une somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que vous ayez à prouver un préjudice | Code civil, art. 1344-1 et 1231-6 |
| Dommages et intérêts | Sauf inexécution définitive, ils ne sont dus que si le débiteur a d’abord été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable | Code civil, art. 1231 |
| Preuve | La lettre date la demande et fixe ce qui était réclamé, ce qui sert devant le juge comme devant un conciliateur | Code civil, art. 1344 |
Pour chiffrer une dette de loyer et ses intérêts avant d’écrire, calculez la dette locative de votre locataire.
Les délais à connaître
Aucun délai chiffré ne court à partir de la mise en demeure elle-même. Plusieurs règles encadrent pourtant ce qui se passe avant et après.
| Règle | Délai ou condition | Texte |
|---|---|---|
| Délai laissé au locataire | La lettre doit lui laisser un délai raisonnable pour s’exécuter, que vous fixez vous-même | Code civil, art. 1231 |
| Tentative amiable avant le juge | Pour une demande de 5 000 euros au plus ou un trouble anormal de voisinage : conciliation, médiation ou procédure participative d’abord, sous peine d’irrecevabilité | Code de procédure civile, art. 750-1 |
| Clause résolutoire pour impayé | Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux | Loi du 6 juillet 1989, art. 24, I |
| Bailleur société | Pas d’assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. aux fins de constat de la résiliation avant deux mois après la saisine de la CCAPEX, sauf société civile familiale | Loi du 6 juillet 1989, art. 24, II |
| Information du préfet | L’assignation aux fins de constat de la résiliation lui est notifiée au moins six semaines avant l’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. | Loi du 6 juillet 1989, art. 24, III |
La tentative amiable connaît des exceptions : urgence manifeste, conciliateur indisponible pendant plus de trois mois, accord à faire homologuer, ou procédure simplifiée de recouvrement des petites créances déjà tentée sans succès. Une mise en demeure, même d’avocat, ne vaut pas tentative de conciliation : c’est une étape distincte.
Ce qu’elle ne fait pas : remplacer le commandement de payer
C’est l’erreur la plus fréquente. Pour un loyer ou des charges impayés, la clause résolutoire du bail ne joue qu’après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, et seulement six semaines plus tard s’il reste infructueux. Une mise en demeure, même rédigée par un avocat, ne fait courir aucun de ces délais. Attendre la réponse à une lettre avant de faire délivrer le commandement, c’est retarder d’autant toute la procédure.
La mise en demeure ne permet pas non plus de reprendre le logement : l’expulsion d’un lieu habité exige une décision de justice et la significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. d’un commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..
En cas d’impayé, la lettre reste utile pour relancer et faire courir les intérêts, mais le commandement doit suivre sans attendre. Le détail de cet acte : le commandement de payer, son délai et ses suites.
Quand une lettre d’avocat est la bonne réponse
Elle trouve sa place surtout quand le manquement ne relève pas du commandement de payer, ou quand un litige se prépare :
- Charges et régularisation contestées. L’avocat chiffre la somme due, poste par poste, et vise les justificatifs.
- Dégradations. Il rattache chaque dommage aux obligations du locataireObligations du locataire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. et prépare le décompte qui sera opposé au juge.
- Troubles de voisinage. Il rappelle l’obligation de jouissance paisible et annonce la suite, sachant qu’une tentative amiable préalable est en principe requise avant le juge.
- Avant une procédure. Il fixe les faits et le montant réclamé, ce qui sert de base à la conciliation puis à l’assignation.
Ce que doit contenir la lettre
- l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du logement et la référence du bail ;
- l’obligation en cause et la clause du bail ou le texte qui la fonde ;
- les faits ou le montant précis réclamé, avec un décompte ;
- le délai laissé pour s’exécuter ;
- ce qui suivra à défaut : intérêts au taux légal, saisine du juge, et, pour un impayé, commandement de payer ;
- la date et la signature.
Pour un impayé simple, vous pouvez générer une mise en demeure pour loyer impayé et l’adapter à votre dossier.
Points à retenir
- Une mise en demeure d’avocat a la même valeur juridique qu’une lettre du bailleur ; elle apporte un fondement, un chiffrage et un signal.
- Elle fait courir les intérêts au taux légal et conditionne une demande de dommages et intérêts.
- Aucun délai chiffré ne part d’elle, mais elle doit laisser un délai raisonnable ; avant le juge, une tentative amiable est en principe obligatoire pour 5 000 euros au plus ou un trouble de voisinage.
- Pour un impayé, elle ne remplace pas le commandement de payer, seul acte qui fait courir les six semaines de la clause résolutoire.