En bref. Un occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. est une personne qui reste dans un logement sans bail ni autorisation en cours : ancien locataire après un congé valable ou une résiliation, hébergé à qui l’on a demandé de partir, squatteur. Le propriétaire ne peut pas le faire sortir lui-même. Il saisit le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur., obtient une décision d’expulsion et une indemnité d’occupation, puis fait délivrer un commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Les délais et la trêve hivernale dépendent de la façon dont l’occupant est entré.
« Sans droit ni titre » est la qualification qui ouvre l’expulsion. Elle couvre des situations très différentes, du locataire de bonne foi dont le bail a pris fin au squatteur qui a forcé la porte, et la loi ne les traite pas de la même manière. Ce guide aide le bailleur à qualifier la situation, à choisir la bonne procédure et à anticiper les délais.
Qui est occupant sans droit ni titre
L’occupant n’a aucun titre lorsque rien, ni bail, ni décision, ni accord du propriétaire, ne l’autorise plus à occuper les lieux. Les cas les plus fréquents :
| Situation | Ce qui a mis fin au titre | Voie pour récupérer le logement |
|---|---|---|
| Locataire resté après un congé du bailleur | L’expiration du préavis : il est « déchu de tout titre d’occupation » (article 15 de la loi de 1989) | Juge des contentieux de la protection |
| Locataire dont le bail est résilié | La clause résolutoire constatée ou la résiliation prononcée par le juge | Exécution de la décision qui a ordonné l’expulsion |
| Hébergé à titre gratuit | La fin de l’hébergement, demandée avec un délai raisonnable | Juge des contentieux de la protection |
| Occupant d’une convention précaire | Le terme de la convention ou la disparition de sa cause | Juge des contentieux de la protection |
| Squatteur | Aucun titre dès l’origine | Préfet, ou juge si la procédure administrative n’est pas ouverte |
Avant de qualifier quelqu’un d’occupant sans titre, vérifiez qu’il n’a pas reçu le bail. Si le locataire a abandonné le logement ou est décédé, le contrat continue ou se transmet au conjoint, au partenaire de Pacs, et, s’ils vivaient avec lui depuis au moins un an, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge (article 14 de la loi de 1989). Ces personnes sont des locataires, pas des occupants : voir que devient le bail au décès du locataire.
À l’inverse, un locataire sans bail écrit n’est pas sans titre : le bail verbal est valable et suit la loi de 1989. Voir peut-on expulser un locataire sans bail ?.
Ce que le propriétaire ne doit jamais faire
Même face à un occupant qui n’a plus aucun droit, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après un commandement d’avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Changer les serrures, vider le logement, couper l’eau ou l’électricité : ces gestes transforment le propriétaire en prévenu. Voir expulsion sans jugement : les risques.
La seule exception concerne le squat, qui ouvre une procédure administrative devant le préfet, traitée plus bas.
Le juge compétent et la demande
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre (article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire). L’outil tribunal compétent donne la juridiction de chaque commune.
Le bailleur peut agir au fond ou en référé. L’absence de tout titre se prête bien au référé : elle se constate sur pièces et caractérise un trouble manifestement illicite. Voir le guide du référé expulsion.
La demande porte en général sur quatre points :
- l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- une indemnité d’occupation due depuis la fin du titre jusqu’à la libération effective ;
- la suppression du délai de deux mois après le commandement, lorsque l’occupant est entré par voie de fait ou se montre de mauvaise foi ;
- le sort des meubles laissés sur place.
Les pièces décisives : le bail et le congé avec sa preuve de réception, ou la décision de résiliation ; un constat de commissaire de justice établissant l’occupation et l’identité des occupants ; pour un hébergé, la preuve de la demande de départ. Lorsque l’identité des occupants est inconnue, la procédure doit être adaptée : réglez ce point avec le commissaire de justice avant d’assigner.
Après la décision : commandement, délais et trêve
La décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Plusieurs délais peuvent ensuite s’ajouter.
Le délai de deux mois. L’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou que les occupants sont entrés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (article L. 412-1).
Les délais de grâce. Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si les occupants sont entrés par l’un de ces procédés (article L. 412-3). Chaque délai va d’un mois à un an, et le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de la situation de chacun et des démarches de relogement (article L. 412-4). Voir l’article L. 412-3 expliqué au bailleur.
La trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute mesure d’expulsion, sauf relogement assuré. La trêve ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée pour une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par l’un de ces procédés ; pour une entrée de cette façon dans un autre lieu, le juge peut la réduire ou la supprimer (article L. 412-6). La procédure, elle, continue pendant l’hiver : obtenir la décision et délivrer le commandement en novembre permet d’être prêt au 1er avril. Voir la trêve hivernale pour le propriétaire.
Si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet.
La sanction pénale du maintien. Rester dans un logement en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier, est puni de 7 500 euros d’amende (article 315-2 du Code pénal). Le texte ne s’applique pas pendant la trêve, pendant l’examen d’une demande de délais ou les délais accordés, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne publique.
L’indemnité d’occupation
L’occupant ne doit plus de loyer, puisqu’il n’a plus de bail. Il doit une indemnité d’occupation qui compense la privation du logement pour le propriétaire. Le juge la fixe, le plus souvent au montant du loyer et des charges, et elle court jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion. Elle se réclame dans la même instance que l’expulsion. Voir le guide de l’indemnité d’occupation et l’outil de calcul de la dette locative.
Si le bail avait une caution, relisez l’acte de cautionnement : selon sa rédaction, il peut couvrir les indemnités d’occupation dues après la résiliation.
Le cas particulier du squatteur
Le squatteur n’a jamais eu de titre et la loi le traite plus sévèrement.
- La procédure administrative. Lorsque l’occupant s’est introduit par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans le domicile d’autrui, ou dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, le propriétaire peut demander au préfet de le mettre en demeure de quitter les lieux, sans jugement. Il doit avoir déposé plainte, prouvé que le logement est son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le préfet décide dans les quarante-huit heures ; le délai laissé à l’occupant est d’au moins vingt-quatre heures pour un domicile, de sept jours pour un autre local, et l’évacuation forcée suit s’il ne part pas (article 38 de la loi du 5 mars 2007).
- Les peines. L’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui, résidence principale ou secondaire, ou tout local d’habitation contenant vos meubles, sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende (article 226-4 du Code pénal). Pour un logement vide ou un local qui n’est pas un domicile, la peine est de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 315-1).
- La voie judiciaire reste ouverte, par exemple lorsque la façon dont l’occupant est entré ne peut pas être établie. L’expulsion est alors ordonnée par le juge, sans délai de deux mois ni délais de grâce si l’entrée par voie de fait est prouvée.
Voir squatteur : ce que change la loi de 2023 et le diagnostic squat.
Le point de vigilance du bailleur
La qualification commande toute la suite. Un ancien locataire de bonne foi peut obtenir des délais et bénéficie de la trêve ; un squatteur entré par effraction relève du préfet. Rassemblez dès le départ les preuves de la fin du titre et de la façon dont l’occupant est entré : ce sont elles qui permettront de demander au juge de supprimer les délais. Et tant que la décision n’est pas exécutée, continuez à réclamer l’indemnité d’occupation, qui court jusqu’au départ effectif.